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上海公房承租人變更條件

上海公房承租人變更條件

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2013-12-04

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公房變更租賃戶名應當符合下列條件:

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(一)承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的;

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(二)承租人戶口遷離本市,本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的;

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(三)承租人死亡,其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的;

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(四)承租人死亡,其生前在本處無共同居住人的,其生前具有本市常住戶口的配偶與直系親屬協商一致要求變更租賃戶名的。

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按照前款第(一)項變更租賃戶名后,在五年內不得再依該規定變更租賃戶名。按照前款第(一)項、第(二)項變更租賃戶名的,共同居住人的實際居住生活的時間以提出申請時間為節點;按照前款第(三)項、第(四)項變更租賃戶名的,共同居住人的實際居住生活的時間以承租人死亡時間為節點。

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本規定所稱的“共同居住人”,是指公房的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活連續一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。但承租人、共同居住人在本處結婚的配偶、在本處出生的子女,且在本處實際居住的,可以不受實際居住生活連續一年以上以及他處住房條件的限制。

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本規定所稱的“其他住房”,是指福利性質取得的房屋,包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出資的福利房,用單位補貼房款的一半以上所購買的商品房,公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產權安置房),以及按公房出售政策購買的產權房等。“居住困難”,是指以本市當年度公布的申請廉租住房面積標準核定,低于該標準的為居住困難。

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公房承租人有以下情形之一的,不得變更租賃戶名:

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(一)欠租未繳清的;

(二)違法搭建建筑物、構筑物未拆除并恢復原狀的;

(三)擅自改變房屋結構或房屋用途未恢復的;

(四)因違法使用公房已進入行政處罰程序,或者因糾紛進入訴訟、仲裁程序的;

(五)按照本條第一款第(一)項變更租賃戶名,承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商不一致的;

(六)法律、法規和規范性文件規定的其他情形。

承租人戶口遷離本市,其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致,要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中,按照下列順序書面確定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況,本處居住長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況,本處居住時間長短)。

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承租人死亡的,其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致,要求變更承租戶名的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當按照上款規定書面確定承租人。 承租人死亡,其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的,其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致,要求變更租賃戶名的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當按照下列順序書面確定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況);

(三)原承租人的父母;

(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。承租人全家戶口遷離本市、全家出國(境)定居,要求繼續履行的,承租人應當向出租人提出,出租人應當同意。承租人全家出國(境)定居的,應當同時按規定調整租金標準。

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案例:

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原告A共同訴稱,系爭房屋上海市某某村78號公有住房原承租人為原告的母親。2001年2月7日,原承租人報死亡后,原告與被告B為系爭房屋的使用發生爭議,現原告知曉系爭房屋承租人已變更為B,由于被告的違法變更行為違反相關法律規定,侵害了原告的合法權益。

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原告請求法院判令:

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1、依法撤銷被告上海某某企業(集團)有限公司將上海市某某村78號公有住房原承租人戶名施某某變更為被告B的行為;

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2、本案受理費由被告承擔。

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被告B辯稱,原告提起的撤銷權不符法律規定,本案中行使撤銷權不適格,不同意原告的訴訟請求。

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被告上海某某企業(集團)有限公司、上海某某物業有限公司共同辯稱,變更的審核審批手續由上海某某物業有限公司辦理實施。根據戶籍資料記載,B在系爭房屋內居住滿一年以上,具有同住人資格。由于原告居住五個月,不滿一年,根據相關規定,原告不作為系爭房屋同住人。現經B申請,根據公有住房租賃條例的相關規定核定B為系爭房屋的承租人,故不同意原告的訴訟請求。

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本院認為,系爭房屋原承租人生存期間,房屋內在冊戶口有A和B之事實,當事人均不持異議,本院應予確認。原承租人死亡后,上海某某物業有限公司根據B提出房屋變更租賃戶之申請,核實戶籍資料,認定A不是該系爭房屋的同住人,以不符合公房變更租賃戶名條件,核定B為系爭房屋承租人,經本院審查,形式、內容均無違規之處,本院予以確認。故對上海某某物業有限公司確定B為承租人核定,本院應予維持。原告以被告的行為侵犯其合法權益為由,要求撤銷上海某某物業有限公司核定,缺乏證據,亦不符相關法律法規,故原告訴請理由不能成立,本院不予支持。綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條之規定,判決如下:

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對原告A訴訟請求不予支持。

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