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上海市房改94方案,95、96方案的區別


?1991年3月,上海市人民政府制定《上海市住房制度改革實施方案》,確立了“逐步實現住房商品化和自住其力,改變低租金、無償分配住房的制度”的原則。同年4月,上海市人民政府頒發了《上海市住房制度改革實施方案》14個實施細則。5月1日起,《上海市住房制度改革實施方案》在全市開始分步實施。
1994年5月18日,上海市人民政府批轉了市房改辦、市房管局制定的《關于出售公有住房的暫行辦法》〔滬府發(1994)19號文〕,同年6月15日,上海市住房制度改革辦公室、上海市房產管理局印發了《關于出售公有住房的實施細則》〔滬房改辦發(1994)第34號〕,此后,上海市住房制度改革辦公室、上海市房產管理局還頒發了相關問題的系列解答意見等文件。這就是我們通常講的公房出售的“94方案”,它標志著本市的住房制度商品化改革進入全面實施階段。
雖然10年過去了,但是這個歷史遺留問題引發的糾紛仍然很多。老百姓對所謂的94方案,95、96方案并不了解,講起來也非常吃力。現特對上述問題作如下歸納:

一、上海市從九四年開始房改,我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字,由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。
二、由于關于售后公房的糾紛日益增多,上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案(通常說按照第一次房改方案)購買的公房,雖然房地產權證上只寫了一個人的名字,但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的,如果主張房屋共有的,應當予以支持。因此如果是按照94方案購買房屋的話,無論產權證上是否有同住人的名字,同住人(或原在公房內有戶口的人)都是共同產權人。若是按照95、96方案的,那同住人在當初購買該公房時應有內部協議,內部協議應當寫清將來產權的歸屬,否則就不能出資購買。根據上海高院對審理公有住房出售后糾紛的處理意見規定:“按94方案購買的房屋,產權證登記為一人的,在訴訟時效內,購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的,可確認房屋產權共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人,主張房屋產權的,不予支持。”例如:王某與其弟同住于某公房,承租人是王某。王弟94年偽造王某的印章將該公房買下,房產證是王弟一個人的名字。王某2007年3月發現上述情況而發生爭議。此時如王某要求確權,則法院應判決該房屋為王某及王弟共同共有。
房屋共有人之間的法律關系
既然“94方案”購房共有人對于購買的公房均享有所有權,那么,在生活中就必然涉及下面一系列相關的法律問題:
第一,房屋共有的份額問題。關于售后公房的共有形式,如果共有人之間對于所購公房有占有比例約定的從約定;如果共有人之間對于所購公房沒有占有比例約定的話,共有的形式就是共同共有,即共有人享有平均的財產權,擁有平等的權利。根據“一物一權”的原則,在房屋共有關系上,是幾個共有人共同享有一個所有權;所以,未經共有人的合意,任何一方不得擅自處置共有財產。
第二,房屋的出租、出售程序。雖然“94方案”的共有人沒有登記在房產證上;但是,房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示,在房產證上署名的共有人負有告知、征集意見的特別義務;否則,由此產生的損害后果由行為人負責賠償。不同意出租、出售的共有人在同等的條件下,有優先承租、購買其他共有人相應份額的權利。
第三,夫妻的共有財產認定。按照“94方案”購房,夫妻之間雖然只有一人的名字登記在房產證上;但是,婚姻存續期間購買的公房仍然屬于夫妻的共同財產,除非雙方另有約定。
第四,未成年人和放棄產權同住人的權利。1994年上海市政府《關于出售公有住房的暫行規定》及以后的有關出售規定中都明確,購買公有住房的對象是獲得者得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有常住戶口的公有住房承租人或年滿十八歲的同住成年人,未成年人的同住人不是國家這種優惠政策的當然享受者,不被賦予購房資格,當然也就不能確權為售后公房的產權人。其次,我們認為94方案這一規定也是合理的,因為讓公有住房的承租人(包括同住人)以優惠價格購買公有住房,使之成為產權房,成為權利人的一項遠遠大于買價的私有財產,是基于我國在計劃經濟體制下,長期以來所執行的高積累、低消費政策,即工資中不包括住房消費,而是以國家福利的形式將住房無償分配給職工使用。因此,從某種意義上來講,公有住房出售,是將工資中不曾包含的住房消費返還給職工,作為未成年的同住人,雖然其在公有住房中有居住使用的權利,但是,這種居住使用權是基于多種原因造成的,如父母對未成年子女的撫養義務中,包括為其提供可供政黨生活的居住生活空間等。未成年人對父母承租的住房有居住使用權利,正是基于父母的義務,而不是基于其對公有住房的權利,其對公有住房這一財富取得并未付出勞動,所以不能成為當然的權利人。按94分法購買公房產權后,產權證往往不是記載的所有產權人。這一條高院解答,主要是確認,未成年人雖然戶口在房內,但產權售后卻不享有產權的份額。這樣的爭議,在實際中是常常遇到的公房出售是國家把多年來的高積累、低消費的工資制度中職工住房方面的待遇返還給職工,所以,未成年人并不是適格的購房人,因此未成年人不享有房屋的所有權。同樣,明確放棄產權的同住人也不擁有對房屋的所有權;但是種法律關系依法消滅,房屋所有人不得隨意剝奪或者限制未成年人、同住人的權利。我國《婚姻法》規定的家庭成員間的權利義務關系使他們擁有對所購公房的居住使用權,除非這種法律關系依法消滅,房屋所有人不得隨意剝奪或者限制未成年人、同住人的權利。

【案例一】

案情介紹

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2005年2月,張某通過中間人介紹,與吳某就房屋轉讓事宜達成一致。吳某在本市普陀區紅棉路擁有產權房(售后公房)一套,產權人是吳某,實際居住人除吳某外,還有其母親劉某。雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》,并到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價50萬元。交易后吳某根據合同約定支付了房款40萬元,另10萬元于交房后支付。2005年3月下旬,張某取得了產證。但吳某沒有如期交房,且下落不明。

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為了入住該房,張某只得和吳某的母親劉某直接協商。年過七十的劉某堅持認為,吳某出售該房沒有征得她的同意,而且當初公房轉產權時吳某曾保證她的居住權,她不愿意搬出該房。對張某提出的其他安置方案均予以拒絕。張某產證在手卻毫無辦法,只好一紙訴狀,將劉某告上法庭,要求劉某遷出該房。

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法院判決

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法院經審理認為,吳某作為該房的唯一權利人,其處置產權的行為合法有效,張某合法取得該房產權,也應享有房屋的產權。但由于房屋系公房出售而來,被告劉某作為法定同住人,對涉訴房屋有合法居住權。考慮到被告系高齡老人,又無實際遷讓之處,吳某的請求難以被支持。2005年底一審法院做出了駁回張某請求的判決。

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法律評析

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售后公房的同住人權利保護,一直是一個備受爭議的問題。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的書面同意,以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。但后來,隨著產權交易審核口徑的改變,交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查,中介機構也開始放松審查,導致同住人權益保護的糾紛不斷增加,包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。

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何為同住人呢?按照上海市相關政策規定,售后公房的同住人應當滿足兩個條件:第一,轉產前在公房內有常住戶口;第二,實際居住在房屋內且他處無住房或他處有住房但居住困難的。本案中的劉某,在房屋轉產前就是該房的承租人,在轉產時雖然放棄作為該房產權人,但作為同住人,對該房顯然是有居住權的。

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吳某作為房屋產權人出售房屋時,應當取得同住人劉某的同意。在買賣合同履行完畢前,如果產權人和同住人關于安置事項沒有達成一致,同住人有權拒絕遷出。在通常情況下,購買人即使是善意的,也不能直接訴請同住人搬離。本案中,胡某作為該房產權人,只有兩種選擇,第一,和同住人劉某協商,通過和解方案解決遷讓問題;第二,讓同住人一直住下去,直到居住權消滅(死亡)。當然,這不妨害張某追究吳某逾期交房的違約責任。

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購買售后公房,如何來防范同住人糾紛呢?第一,進行嚴格的權屬審查。售后公房的權利人審查,包括基于夫妻關系的法定共有和基于政策規定的同住人共有(限于按照九四方案購買的公房同住人)。第二,進行同住人審查。根據常住戶口審查該房的同住人,并用書面的形式確定同住人同意出售的意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意,但并不表明同住人沒有了居住權。作為購房者或中介公司,進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應當在交易前遷出,以避免戶口糾紛。第三,合同審查。除了正常交易條款外,關于同住人的遷出、戶口遷移等問題,應當有明確約定。

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【相關規定】

上海市高級人民法院關于印發《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》的通知

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滬高法(1996)250號

9、按“九四”方案購買的房屋,產權證登記為一人的,在訴訟時效內,購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的,可確認房屋產權共有。

11、對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人,主張房屋產權的,不予支持。

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上海高院民一庭民事法律適用問答

2、按1994年上海市政府《關于出售公有住房的暫行規定》(以下簡稱94方案)購買的公有住房,購房時的未成年同住人,可否確認為售后房的產權共有人?

答:在1994年上海市政府《關于出售公有住房的暫行規定》及以后的有關出售規定中都明確,購買公有住房的對象是獲得者得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有常住戶口的公有住房承租人或年滿十八歲的同住成年人,未成年人的同住人不是國家這種優惠政策的當然享受者,不被賦予購房資格,當然也就不能確權為售后公房的產權人。其次,我們認為94方案這一規定也是合理的,因為讓公有住房的承租人(包括同住人)以優惠價格購買公有住房,使之成為產權房,成為權利人的一項遠遠大于買價的私有財產,是基于我國在計劃經濟體制下,長期以來所執行的高積累、低消費政策,即工資中不包括住房消費,而是以國家福利的形式將住房無償分配給職工使用。因此,從某種意義上來講,公有住房出售,是將工資中不曾包含的住房消費返還給職工,作為未成年的同住人,雖然其在公有住房中有居住使用的權利,但是,這種居住使用權是基于多種原因造成的,如父母對未成年子女的撫養義務中,包括為其提供可供政黨生活的居住生活空間等。未成年人對父母承租的住房有居住使用權利,正是基于父母的義務,而不是基于其對公有住房的權利,其對公有住房這一財富取得并未付出勞動,所以不能成為當然的權利人。

3、按94方案購買公有住房、具備了可以主張產權共有條件的人,生前未曾有主張權利的,其繼承人能否主張繼承共有份額中其應得的份額?

答:對此問題,審判實踐中一直有二種觀點,一種觀點認為,具備可以主張產權共有條件的,對售后公房產權的共有屬當然共有,即無論其生前是否主張權利,都是系爭房屋的共有人,死后其應得份額應由其繼承人享有。另一方觀點認為,具備可以主張產權共有條件的人,要求確認售后公房產權共有,應以提出主張并經確認為認定依據,生前未主張的,應推定對房屋產權歸屬在登記人名下并無異議,因此繼承人不能再主張權利。我們原則同意第二種觀點,理由是,不動產的取得和轉移都要進行登記,所以產權登記是證明權利的有效憑證,一般應以登記為準。但是限于94方案的缺陷,許多欲成為共有產權的人,無法登記在為共有產權人。為了彌補這一缺陷,我院已在1996年發布的滬高法(1996)250號《上海市高級人民法院審理公有住房出售后糾紛的若干意見》第9條中規定“按九四方案購買的房屋,產權證登記為一人的,在訴訟時效內,購房時的購房人、工齡人、職務人、原公房的同住人及其有購房資格的出資人主張房屋產權的,可確認房屋產權共有”。這一條規定,不是一概否認94方案產權證登記的效力,因為有些家庭中具備可以主張產權共有條件的人在購房時確實放棄了權利,而是作為一項補救措施,允許主觀上不想放棄產權、又無奈于規定,無法登記為共有產權人的,可以通過主張房屋產權,成為共有產權人;如果其生前未主張房屋產權共有,則視為同意房屋產權歸于產權登記人。

上海市高級人民法院關于審理分家析產案件若干問題的意見

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三、按94方案購房登記權利人死亡后,房屋產權繼承的處理

按94方案購買公有住房,登記權利人死亡的,具備可以主張產權共有條件的人,應在知道或應當知道其死亡之日起兩年內提出。

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