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二手房來源

在我國,由于法律、法規及政策的限制,不是所有的房屋都可以上市交易,如經濟適用房則必須滿足一定的條件方可上市交易。目前,我國以下類型的房屋在滿足一定的條件后可用于二手房交易。

商品房

商品房是特指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司幵發的,建成后用于市場出售的房屋,能辦產權證和國有土地使用權證,可以自定價格出售的產權房,包括住宅、商業用房以及其他建筑物。

由于商品房是具有經營資格的房地產開發公司通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅,因此購房者擁有房屋的完整所有權,所以當商品房取得房屋所有權證后就可以直接上市交易。

經濟適用房

經濟適用房是指具社會保障性質的商品住宅,兼有經濟性和適用性的特點,是種政策性住房。經濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金,出售價格適中,出售對象是中低收人家庭,是國家調節社會屮住房矛盾的方式之一,也是國家實現“人有所居、居有所屋”的方式之一。

不同于商品房之處是經濟適用房上市交易需要滿足一定的條件,《經濟適用住房管理辦法》中規定:“購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,成按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權。”

3房改房

房改房又稱巳購公有住房,是指享受國家房改優惠政策,按照成本價或者標準價購買的公有住房,且出售的對象具有一定的限制,即只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。房改房可分為成本價、標準價〈優惠價〉、央產房、集資建房等類型,屬于部分產權,但每種類型的房屋交易方式又有所不同。

1994年以后按照成本價購買的公房,個人享有完整的產權,二次轉讓時在按規定繳納相關稅費后,收入也歸全部產權人個人所有。

標準價或優惠價是我國不同時期的價格標準,1987年~1993年之間,購買公有住房有標準價優惠和準成本價兩種價格;1994~1998年,購買公有住房有標準價和成本價兩種價格;1999年以后,購買公有住房只有成本價一種價格。標準價或是優惠價都是低于成本價格的,以此價格購買的房屋產權是單位與職工家庭共有,其中單位占69%。如按照《北京市巳購公有住房上市出售實施辦法》的規定,按照標準價格購買的公房,個人亨有部分產權,二次轉讓時,在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價計算的價款后,收人全部歸產權人個人所得。

央產房是指原產權屬于中央單位的共有住房,其產權性質為經濟適用房產權或房改房產權。依據2003年10月1日實施的《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》,需要原產權單位建立完備房屋檔案并確認該套房屋沒有超標情況,并且經央產權房屋上市交易辦公室備案批準后,具備上市資格才可以上市出售,否則不能辦理上市及過戶手續。

集資建房是指由國家或單位建造房屋,解決職工住房困難問題的重要手段。通過多渠道集資,其主要是由單位出資,個人參與出資而完成的一種住房形式,產權件質為經濟適用房產權或房改房產權。如:《北京市已購公有住房出售實施辦法》規定,“如果原產權單位與購房職工之間有上市交易的特殊約定,且該約定合法有效,那么此約定約朿雙方當事人。如果原產權單位與購房職工沒有特殊約定,那么職工購房者不用經原產權單位同意即可上市交易。”

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