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使用被查封的房屋,是否應當交租金?

使用被查封的房屋,是否應當交租金?

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(2015-06-02)

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這是一個現實的案例,在承租人已經實際使用承租房屋的事實情況下,一審法院以房屋被查封為由,判決出租人退還承租人交付的租金。二審期間,上訴人和被上訴人在法官的協調下最后達成和解。從社會效益而言,雙方在自愿的基礎上達成和解,從而消除隔閡,化解矛盾,是成功的。

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但是,作為一名法律工作人員,無論是基于實踐的角度還是基于教學的角度,我更傾向于從法律的角度去思考這個問題。我個人認為,房屋被查封,不應當成為返還使用期間租金的理由。理由如下,僅供拋磚引玉,望同仁不吝賜教。

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一、出租被查封的房租,并不違反立法精神與原理

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第一,查封,是為了維持債務人的財產現狀,保障經過審判程序或其它程序確認的債權盡可能得到清償。因此,查封只是一種具有手段上的防范性的行為,它的法律效力只是及于對債務人對執行標的物的處分權能的“限制”,而不是剝奪所有權。

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從法律內容的構建上也充分體現了這一目的性要求。最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第四十一條第2款規定,“對有產權證照的動產或不動產的查封,應當向有關管理機關發出協助執行通知書,要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續……”。從這一規定我們可以看出,查封行為的法律效力,只是從物權角度要求債務人不能轉移被查封財產,債務人仍然擁有被查封財產的所有權,仍然可以行使債的行為。

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租賃關系屬于債的關系,出租行為不會產生物權變動的效果。因此,出租被查封房屋的行為不會影響查封目的的實現,沒有違反有關查封的法律規定。

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第二,從物權法的基本原理與精神來看,作為解決因資源的有限性與需求的無限性而引發的緊張關系的法律手段,物權法以充分發揮資源的經濟社會效益作為其追求的目標。

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出租被查封房屋,有利于實現房屋的經濟社會效益,符合物權法追求的目標及其基本原理與精神。

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二、法律并沒有對出租被查封房屋的行為作出否定性評價

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根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定,債務人對已經查封的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為,不得對抗債權人。

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根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院不予支持。

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根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定,租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:

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從上述相關規定可以看出,查封行為只是賦予債權人、受讓人對抗性權利,而不是實體性權利。法律沒有對“債務人對已經查封的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為”作出否定性的評價,只是要求該行為不能對抗債權人;沒有認定“出租已經被查封的房屋的行為”是無效的行為,只是要求承租人不能以“買賣不破租賃”的法定原則要求受讓人繼續履行原租賃合同;沒有禁止出租被查封房屋,只是在因此而無法使用的情況下,可以解除合同。

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由此可見,出租查封房屋的行為不是無效行為,法律沒有作出禁止性規定。同時,承租的房屋被查封也不是解除租賃合同的必然條件,只有房屋被查封導致無法租賃房屋無法使用的時候,租賃合同才可以被解除。

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由此可見,出租查封房屋,沒有違反法律、行政法規的明確規定,只有在無法使用被查封房屋的情況下,承租人才擁有法定的解除租賃合同的權利。

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三、司法實踐經驗中,也確認了出租被查封房屋的法律效力

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在現行司法實踐的具體操作中,多采用“活封”的形式進行查封,也就是在不影響被查封物價值的情況下法院允許被執行人使用被查封財產;審判中,也多會維持出租被查封房屋行為的效力。

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例如海南省中院(2007)海南民二終字第213號民事判決,椰亨公司將已被海南中院查封的商城出租給椰亨公司,椰亨公司知道該查封事項后,拒付之后房租。凱立公司起訴,要求支付租金并解除合同,椰亨公司反訴,認為凱立公司欺詐,要求撤銷合同。二審法院認為,法院查封出租房產并未限制出租人出租經營,因此,凱立公司的行為不構成欺詐,椰亨公司要求撤銷合同的請求不予支持,其應當支付相應租金。

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四、即使出租被查封房屋時無效的,那么實際使用人應當支付實際使用期間的費用。

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最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定“房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。”

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終上所述,出租人出租被查封的房屋,法律上并未確定無效,更不應當確認返還實際使用期間的租金。

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