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公房承租權變更的條件是什么,承租人變更糾紛如何起訴

公房承租權變更的條件是什么,承租人變更糾紛如何起訴

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一.公房承租權變更的條件是什么

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請求變更之申請人需要具備什么樣的基本條件呢?根據北京市相關規定,申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件:原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。另外,滿足條件的當事人還須寫出書面申請,經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

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但是,上面所列的也只是一部分條件。現實生活中,公房管理部門(房管所)通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致,甚至有的公房管理部門(房管所)要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證,否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時,家庭成員達成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達成一致意見的情況下,公房管理部門(房管所)是不可能給辦理承租人變更手續的。即使訴到法院,法院對于公房管理部門(房管所)要求家庭成員達成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達成一致的情況下,變更承租人的事情只能擱置下來。

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《上海市房屋條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結婚、出生可以不受上述的限制。

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承租人戶口遷離本市,其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致,要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中,按照下列順序書面確定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況,本處居住長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況,本處居住時間長短)。

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承租人死亡的,其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致,要求變更承租戶名的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當按照上款規定書面確定承租人。 承租人死亡,其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的,其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致,要求變更租賃戶名的,出租人應予同意。協商不一致的,出租人應當按照下列順序書面確定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況);

(三)原承租人的父母;

(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。承租人全家戶口遷離本市、全家出國(境)定居,要求繼續履行的,承租人應當向出租人提出,出租人應當同意。承租人全家出國(境)定居的,應當同時按規定調整租金標準。

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二.公房承租人變更糾紛如何起訴

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直管公房,是指由政府公房管理部門或政府授權經營管理單位依法直接進行經營和管理的國有房屋。直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人對政府公房管理部門依職權變更直管公房承租人不服的情形,對此,當事人可以向人民法院提起行政訴訟。

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不過,在此需要提醒的是,如果是直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中,因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛,由于雙方法律地位平等,應作為民事案件向人民法院提起民事訴訟。

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