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公有住房糾紛中關于共同居住人的認定條件的民事判決書

公有住房糾紛中關于共同居住人的認定條件的民事判決書

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來源:上海市二中院上海資深訴訟律師—陳志群律師

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上海市第二中級人民法院

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民事判決書

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(2010)滬二中民二(民)終字第2511號

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上訴人(原審原告)張A。

上訴人(原審原告)張C。

上訴人(原審原告)張D。

上訴人(原審原告)張B(曾用名:張E)。

被上訴人(原審被告)張G。

被上訴人(原審第三人)上海A物業管理有限公司。

法定代表人盧某某,董事長。

上訴人張A、張C、張D、張B因房屋租賃合同糾紛一案,不服上海市虹口區人民法院(2010)虹民三(民)初字第932號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理,上訴人張A、張C、張D、張B(暨張A、張C、張D的委托代理人)及其共同委托代理人張F、被上訴人張G、上海A物業管理有限公司的委托代理人胡某某、徐某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明,張A、張C、張D、張B系兄弟姐妹關系,張G系上述四人之侄子。上海A物業管理有限公司(以下簡稱A公司)系訟爭的上海市昆明路某號公房二層亭子間的管理單位。該房原承租人系張G的爺爺張H。1981年7月5日,張G戶籍遷入該房,并和張H共同居住。1991年后,張G搬出,該房由張H等居住。2006年7月4日張H報死亡。當月17日,張G申請更戶,當時該房僅其一人戶籍。經A公司審核同意,訟爭房屋于2006年11月更戶給張G。2007年12月21日,張B等四人得知A公司將該房承租人變更為張G。2010年5月5日,張A、張C、張D、張B以張G不符合變更承租人條件為由,向原審法院起訴,要求確認A公司將訟爭房屋承租人變更為張G的行為無效。

原審法院認為,公民合法的民事權益受法律保護。根據《上海市房屋租賃條例》及實施意見的規定,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的,可以繼續履行租賃合同;公有居住房屋的“共同居住人"是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。該案中,原承租人張H死亡,變更訟爭房屋租賃關系時,張G符合繼續承租該房的共同居住人條件,故A公司根據張G申請,確定該房由張G繼續承租的行為并無不當。張A、張C、張D、張B關于張G他處有房的訴稱意見,因張G購買商品房并非福利性質分房,故原審法院對此不予采納。張B等四人于2007年12月21日得知A公司將該房承租人變更為張G,其主張權利受損的,訴訟時效應當從該日起算,至其2010年5月5日向原審法院起訴該案時,已超過訴訟時效期間,故原審法院對張A、張C、張D、張B的訴請,依法予以駁回。

原審法院審理后作出判決如下:駁回張A、張B、張C、張D要求確認上海A物業管理有限公司將上海市昆明路某號公房二層亭子間承租人變更為張G的行為無效的訴訟請求。本案受理費人民幣80元,由張A、張B、張C、張D共同負擔。

張B、張A、張C、張D不服原審法院判決,向本院提起上訴稱:在系爭房屋的原承租人死亡時,張G已在本市購買了商品房,故應當認定張G在他處有住房,不具備同住人條件。此外,A公司將系爭房屋的承租戶名變更為張G,屬物權行為,原審卻以超過訴訟時效為由判決駁回其訴訟請求,系錯誤適用法律,故其仍堅持原審訴訟請求。

被上訴人A公司辯稱:張G在本市購買的是商品房,并未享受過福利分房,而本案的幾位上訴人均已享受過福利分房且系爭房屋內只有張G一人戶籍,故其將系爭房屋承租戶名確定為張G符合規定。

被上訴人張G辯稱:其同意A公司的意見。此外,在系爭房屋的原承租人死亡后,張B、張A、張C、張D未經其同意,將系爭房屋出租于他人牟利,說明上訴人的居住并不困難,故其不同意上訴人的上訴請求,要求維持原判。

本院經審理查明,原審法院認定的事實無誤,本院予以確認。

本院認為:承租人死亡,其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的,出租人應予同意。公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活一年以上而且本市無“其他住房”或者雖有“其他住房”但居住困難的人。上文中的“其他住房”是指福利性質取得的房屋。系爭房屋的原承租人死亡時,僅張G一人在“本處有本市常住戶口”且符合“共同居住人”的條件,A公司據此批準了張G要求將其本人變更為系爭房屋承租人的申請并無不當。上訴人張B、張A、張C、張D雖稱張G在本市有其他住房,但亦認可該“其他住房”為商品房,同時,鑒于上訴人無法提供證據證明張G在本市有福利性質取得的房屋,故上訴人以張G在本市有“其他住房”為由,認為其不符合系爭房屋“共同居住人”的條件,與法無據。此外,由于系爭房屋面積僅14.6平方米,為改善原承租人的居住條件,避免造成居住困難,張G于1999年購置了商品房并與其配偶共同居住在該房內,并不影響張G成為系爭房屋的“共同居住人”。綜上,原審法院根據查明事實所作之判決是正確的,上訴人張B、張A、張C、張D的上訴請求缺乏依據。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費人民幣80元,由張B、張A、張C、張D共同負擔。

本判決為終審判決。

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審 判 長汪 毅

代理審判員徐 江

代理審判員張志煜

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二○一一年二月十八日

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書 記 員范慶韻

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