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關于出租被查封房屋的法律效力

關于出租被查封房屋的法律效力

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日前,朋友問及被查封房屋能否出租的問題,筆者通過查詢相關法律規定、司法實踐以及理論,深感題述所涉諸多法律問題,在現實中普遍存在。現筆者對相關問題予以解讀和分析,求教于同仁,以期在實踐有所受益。

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一、關于房屋被查封后的權利屬性。

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查封是程序法上的概念,作為一種訴訟保全措施,是為保障債權人利益,而對債務人處分財產的一種限制,實質是對債務人物權處分權能的限制。不同于通過設定抵押、質押等實體權利實現的物權限制,該限制僅具有手段上的防范性,而不具有實體上的優先性,并且不得阻礙其他債權人的實體利益。

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(一)查封僅具有手段上的防范性,不具有實體上的優先性。

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首先,被查封的財產要保證具有擔保物權、優先權的優先執行。根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》(以下簡稱“《執行規定》”)的規定,對法院查封的財產有優先權、擔保物權的債權人,可以參與分配,主張優先受償權。

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其次,其他確權債權人與申請查封債權人具有平等的參與分配權。根據《執行規定》,債權人查封債務人的財產后,其他債權人如取得對債務人的金錢債權執行憑據,仍可以對該被查封財產參與分配。而這種參與分配應該是沒有先后次序的。

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可見,無論是對優先債權還是對普通債權,查封行為本身都不具有優先執行的效力。

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(二)債權人對查封后的財產僅具有對抗性,而不具有支配力。

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抵押權、質權等擔保物權具有一定程度的支配力,如質權人對質物的控制,抵押人經營抵押物須經抵押權人同意等。但債務人的財產被查封后,債權人不具有這種支配力,而僅具有對抗性。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱“《查封規定》”),債務人就已查封財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為,不得對抗債權人。

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綜上,房屋被查封后,其物權屬性受到限制,但這種限制僅是一種程序上的保障力,而不具有實體上的優先性和支配力,查封行為本身不應當阻礙當事人行使除處分財產或使財產價值受到貶損之外的經營行為。而且,這也符合在程序中設定查封程序的立法目的。

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二、關于出租房屋被查封的法律問題。

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房屋出租后被查封的,承租人不得因具有承租利益為由阻礙查封的執行,而根據《合同法》所確認的“買賣不破租賃”原則,債權人必須容忍承租人的承租利益,而不得以所有權變更為由擅自解除與承租人的租賃關系。同時,在對被查封房屋的執行中,承租人的優先購買權應得到保障,這也正說明了,查封作為一種程序性保障手段,不具有實體權利的優先性。

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三、關于出租被查封房屋所涉法律問題。

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該問題比較復雜,首先要解決的是被查封房屋出租的合理、合法性問題;其次,需要區分出租被查封房屋所形成的法律關系及由此產生的不同的法律后果。

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(一)出租被查封房屋的合理、合法性問題和相關司法實踐。

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1、合理性。查封行為是對司法程序的保障,而司法程序往往過于漫長,房屋作為一種大標的財產,特別是當房屋作為一種經營性資產時,如果在漫長的司法訴訟中得不到利用,無疑是對社會資源的極大浪費,甚至可能危及到債務人的正常運營。另一方面,房屋并非消耗費,不會因為出租行為導致其價值貶損,即使由于承租人的原因而使得房屋價值減損,也因可以從承租人處獲得相應賠償而不會影響債權人利益。

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反對者的聲音一般集中在出租行為可能會落入“買賣不破租賃”的規則,從而不利于債權人利益的完整保障。筆者認為,這種擔心在現行法律規定中完全可以避免,下文予以論述。

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2、合法性。出租被查封房屋與現行法律規定并不沖突,相反,根據現行規定,出租被查封房屋并不必然受到法律的否定性評價。

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(1)根據《查封規定》,債務人就查封財產所設定的權利負擔,不得對抗債權人,即債務人對被查封財產設定權利負擔,并不為法律所禁止,而僅僅是效力上不能及于債權人,而僅在債務人與第三人之間發生約束力。

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(2)根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“《房屋租賃合同解釋》”),因租賃房屋被司法機關查封,導致房屋無法使用的,承租人有權要求解除租賃合同,這當然包括先查封后租賃的情形,但從條文中看不出排除適用先租賃后查封的情形,如果包括后一種情形,那就意味著,出租被查封房屋不是一種無效的法律行為,而是一種可解除的法律行為。

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同時,根據《房屋租賃合同解釋》,房屋在出租前已被查封,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院不予支持。該規定是對“買賣不破租賃”的否定,但同時也說明了,當債務人出租被查封房屋時,承租人不得要求債權人繼續履行原合同,相反,債務人和承租人之間的合同仍然具備合同履行的條件。這應該是該條款所隱含的法意。

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3、關于出租被查封房屋的相關司法實踐。

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現行司法實踐在具體操作中所采用的“活封”,是對上述法律規定的具體貫徹,也說明了法律規定和相關司法實踐是統一的,另外,筆者舉兩個案例,以證實司法實踐的具體適用。

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(1)海南省中院(2007)海南民二終字第213號民事判決(以下簡稱“213號判決”)。椰亨公司自2004年開始承租凱立公司的商貿城進行經營,但早在2001年凱立公司的房子已被海南中院查封,直到2006年續封的時候,椰亨公司才知道該查封事項,遂拒付之后房租。凱立公司起訴,要求支付租金并解除合同,椰亨公司反訴,認為凱立公司欺詐,要求撤銷合同。一審支持了椰亨公司的訴請,凱立公司不服上訴,二審法院認為,法院查封出租房產并未限制出租人出租經營,因此,凱立公司的行為不構成欺詐,椰亨公司要求撤銷合同的請求不予支持,其應當支付相應租金。

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(2)廣州市中級人民法院(2006)穗中法民五終字第3114號民事判決書(以下簡稱“3114號判決”)。李某承租涉案第三人的房屋進行經營,租期至2000年6月17日,到期后,李某又與第三人簽訂了租期為2000年6月18日至2011年6月17日的租賃合同。而早在1999年,第三人因欠款而致使該房屋被廣州中院查封。第三人并沒有將與李某第二次簽訂租賃合同的事由告知廣州中院。2005年,山西駐穗辦通過司法拍賣取得該房屋的所有權,并要求李某限期搬出。李某認為其與第三人簽訂的租賃合同有限,山西駐穗辦應認可其續租行為。終審法院經審理認為,李某與第三人之間的房屋租賃合同是在法院對訟爭房屋查封后簽訂,且未經法院同意,因此,該租賃合同對買受人山西駐穗辦不具約束力。

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上述兩案例皆是出租被查封房屋而引發的糾紛,213號判決中的法院認為出租被查封房屋的合同效力應當維護,3114號判決中的法院認為出租被查封房屋的行為對房屋買受人不具有約束力,但并不否認出租人與承租人的合同效力。因此,從相關司法實踐可以看出,出租被查封房屋在司法實踐中并不受到法律的否定性評價。

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(二)出租被查封房屋所形成的法律關系及由此產生的法律后果分析。

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出租被查封房屋,形成了出租人與承租人、承租人與債權人的法律關系,其中,出租人與承租人形成的租賃關系不因房屋被查封而歸于無效,但租賃房屋因被查封而無法使用的,承租人得以行使解除權,以維護承租人利益。

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對于承租人與債權人的法律關系,則區分承租人的承租行為發生于查封行為的先后而有所不同。如果承租行為發生于查封之前,并且債權人取得房屋權屬時租賃合同尚未到期的,根據《合同法》確定的“買賣不破租賃”的原則,債權人應當繼續履行與承租人的租賃合同;若承租行為發生于查封之后,則除非債權人自愿履行,否則,租賃合同對債權人不發生法律效力。

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對此,人民法院網刊登的《“買賣不破租賃”是否可以適用于法院查封的房產》[1]一文認為,即使查封發生于租賃之前,承租人仍適用“買賣不破租賃”規則,對此,筆者不敢茍同。

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1、查封在先的情況下,承租人不得主張自己是善意第三人。法院的查封只要是經過房產主管部門登記的,就具有了公示效力,承租人在承租房屋的時候,有義務核實承租房屋的權屬狀況,如果因為承租人的疏忽而沒有核實,是“應當知道而不知道”的情形,不具備善意第三人的條件。

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2、承租人知道或者應當知道承租房屋已被查封,仍與出租人達成租賃合同,應視為承租人認可因承租被查封房屋而帶來的不利益,那么,由此產生的法律風險和法律后果應由承租人承擔。

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3、如果允許承租人適用“買賣不破租賃”規則和優先購買權,對債權人不公平。因為債權人采取查封房屋等訴訟保全措施目的就是為了保障債權利益的有效執行,而如果允許承租人在法院查封后對房屋適用上述規則,則本應由承租人承擔的法律風險無故的轉嫁到債權人身上,而債權人則無辜的使查封財產帶來不確定性,承租人無故受益,債權人無辜受損,這不符合法律對公平價值的追求。

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“買賣不破租賃”規則雖然傾向于對承租人利益的保護,但這種保護不是無限度的,其中,承租人明知租賃房屋存在抵押、查封瑕疵仍予承租的,不應適用“買賣不破租賃”規則和優先購買權。對此,《房屋租賃合同解釋》的規定有明確規定。

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綜上,筆者認為,根據現行法律規定和司法實踐,出租人出租被查封房屋應受法律保護,但承租人因查封而無法使用房屋的,得以對租賃合同行使解除權;而對于房屋被查封后出租的情形,租賃合同對競拍取得房屋產權的權利人不具有約束力。

(何淑光 北京市華一律師事務所)

[1]http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=198147

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