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原承租人死亡后如何確定房屋居住權?

原承租人死亡后如何確定房屋居住權?

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1991年,林某1周歲時父母離異,林某由母親直接撫養,戶口與母親在一起。1997年,林某之父因拆遷安置承租公房一套,該房產權為某區住宅合作社所有(國有企業),其下屬物業公司負責管理。2004年林某之父去世,而此時林某祖父母已去世,林父直系親屬僅林某一人。林父去世后,林某之叔拿著房屋鑰匙和租賃契約,實際占有房屋。林某多次協商房屋產權單位,要求變更租賃契約,將承租人變更為自己,產權單位以林某戶口不在承租房屋內、林某不是共同居住人為由不予變更。林某遂將其叔叔,房屋產權單位及物業公司告上法庭,請求確認居住權,并要求其叔騰退房屋。

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【律師評析】

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本案爭議的難點在于法律規定空白,調整公房租賃的法律缺失,管理上以政府工作部門發布的規范性文件為主。現行直接調整公房承租關系規范性文件為《北京市公有住宅租賃合同》(京房管字[1995]第172號),該文件由北京市房屋管理局1995年發布,被作為公房租賃合同格式文本。依照該文件,公房承租人死亡后,享有承租權的人應符合四個要件:①戶口與原承租人是同一戶籍;②與原承租人共同居住一年以上;③無其他住房;④其他家庭成員無異議。

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該文件除了效力層次低下外,其規定在適用上也缺乏操作性:

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(1)戶口與原承租人在同一戶籍:戶籍規定是便于對人口管理,與權屬確認無任何關系。因各種原因親人戶口不在一起的情況很多,不能因此而剝奪親屬的財產權益;

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(2)與原承租人共同居住滿1年:共同居住的概念不明確,且居住狀況屬于個人隱私,客觀上也難以證明。

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(3)無其他住房:個人房產狀況也屬于隱私范疇,難以調查;而且房產狀況極易被惡意規避。

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(4)其他家庭成員無異議:未對家庭成員的范圍作出限定。

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本案訴爭房屋居住權應如何確認?

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1、從房屋來源來說,爭議房屋是拆遷安置用房,由被拆遷人承租,是國家對被拆遷人的一種補償,屬于私人重大財產利益,在原承租人死亡后,應由其配偶和直系親屬享有和承繼;

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2、從原承租人家庭結構來說,原承租人死亡后,林某作為原承租人唯一直系親屬,當然地享有和承繼原承租人留下的財產利益。

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3、參考其他省市規定也應確認林某的居住權。《上海市房屋租賃條例》規定:公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的,可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的,其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。

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附:相關法律依據:

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1、《中國人民共和國合同法》第二百三十四條:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

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2、建設部《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42第十一條第二款:“住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租”

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3、《北京市公有住宅租賃合同》(京房管字[1995]第172號)第七條:“租賃期限內,乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續履行原合同,其他家庭成員又無異議的,可以辦理更名手續。

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4、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》(1987年8月28日北京市人民政府京政發109號文件發布,根據1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改)十一條第五款:承租者外遷或死亡,原同住者要求繼續承租的,須經出租單位同意,并新訂租賃合同。

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5、《上海市房屋租賃條例》(1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過):

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第四十一條房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的,租賃關系按照下列規定處理:

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(二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的,可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的,其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。

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前款第(二)項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的,應當協商確定承租人。協商一致的,出租人應當變更承租人;協商不一致的,由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。

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租賃關系變更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。

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