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合同到期承租人繼續占用房屋,使用費該如何計算?

合同到期承租人繼續占用房屋,使用費該如何計算?

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作者:薛芬 發布時間:2012-06-13

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【案情】

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乙某租賃甲某門面房一間,雙方約定租期至2011年12月30日,租金為每年16000元,到期乙某向甲某交回房屋。合同到期后,乙某交清了房租,但未向甲某交回房屋。2012年2月6日,乙某通知甲某向其交回房屋,甲某以將通過訴訟程序處理此事為由,拒絕了乙某。后甲某向法院提起訴訟,請求乙某返還房屋并支付合同期滿至返還之日間的房屋使用費。乙某于2012年2月28日向甲某交回了房屋,現同期同類地段市場價格為每年25000元。

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【焦點】

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本案經審理,筆者認為,本案的爭議焦點是,房屋租賃合同到期后,承租人繼續占用房屋,使用費該如何計算?

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【分歧一】

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對租金的確定,甲某認為,應按照該時期同地段的市場價格確定;乙某認為,應以原合同約定的租金為標準。

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【分歧二】

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對占用房屋的時間,甲某認為,應當按照實際占用時間,即向其交回房屋的時間(58天)計算;乙某認為,應以其第一次要求向甲某交房的時間(36天)計算。

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【分析】

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1.對分歧一,筆者贊同甲某的觀點,理由有:

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對于乙某在合同期滿后占有房屋的行為既可以其違反租賃合同的附屬義務為由主張債權請求權,也可以基于侵犯占有權為由主張物權請求權。無論選擇哪種請求權,對于乙某的行為均可以要求賠償損失。本案中對于甲某來說最直接的損失就是該房屋進入租賃市場后可獲得的租金收益。

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原租賃合同所約定的價格雖然是甲乙雙方真實意思的表示,但該表示的效力范圍是有限定條件的,即在原合同的期限內,租賃合同屆滿,雙方基于合同產生的租賃合同法律關系也歸于消滅。

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另外,租賃期限屆滿后,如果仍適用原租金標準需要甲乙之間訂立新的合意,這一合意也可以是默示的。但在雙方沒有達成新的合意的情況下,想當然的簡單適用原標準來確定房屋占有使用費的做法,不僅違反了公平自治原則,而且,在當今房屋租金價格不斷上漲的市場形勢下,還有鼓勵侵權,主張不誠信行為之嫌。

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又因租金是一個變動的價格,故只有以實際侵權發生的時段內同類地段同類房屋的市場租賃價格來確定占有使用費才能夠起到補償甲某因乙某的侵權行為所造成的損失。所以,應以每年25000元計算租金。

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2、對分歧二,筆者贊同乙某的觀點,理由如下:

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《合同法》第一百一十九條第一款規定,當事人一方違約后,對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。本案中,在乙某通知甲某向其交回所租房屋時,甲某未及時接收,而以將通過訴訟程序解決糾紛為由,予以拒絕,致使拖延交回所租房屋,擴大了不必要的損失。對擴大損失部分的賠償請求,不予支持。故而在計算占用使用費時應以乙某要求交回房屋的時間為準。

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以上觀點,僅供參考。

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文章出處:富縣法院

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