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商品房買賣合同違約責任之一

?一、商品房買賣合同的解除

1.商品房買賣合同履行過程中,一方當事人構成根本違約的,守約方有權解除合同,違約方不享有合同法定解除權。但如果因不可抗力、情事變更等原因,致使合同在法律上或事實上履行不能,合同目的無法實現的,合同雙方均可以要求解除合同,但不影響違約責任的承擔。守約方有數人的,應共同行使合同解除權。

2.當事人請求解除商品房買賣合同的,適用最高人民法院<商品房買賣合同解釋》第15條關于合同解除權行使期限的規定。但合同屬于履行不能的不受該解除權行使期限的限制。合同解除權的行使期限屬于除斥期間,不存在中止、中斷和延長的情形。

3.當事人收到合同解除的通知后,對合同解除雖有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向法院起訴的,不予支持;當事人沒有約定異議期間,在解除合同通知到達之日起3個月以后才向法院起訴的,不予支持。

二、消費者權益保護法的適用

商品房買賣合同糾紛中,出賣人有欺詐行為的,買受人依據我國《消費者權益保護法)第49條的規定要求雙倍懲罰性賠償,不予支持。但符合最高人民法院<商品房買賣合同解釋》第8條和第9條規定情形的,買受人請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,應予支持。懲罰性賠償具體數額的確定屬于法官行使自由裁量權的范疇,如果一審判決認定的數額沒有重大利益失衡、顯示公平的,二審法院一般不宜改判。

三、合同無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失

因出賣人原因導致商品房買賣合同無效、被撤銷或解除,買受人請求出賣人賠償房屋漲價的可得利益損失,如何處理?

因出賣人違約導致合同無法繼續履行,買受人解除合同的,買受人請求出賣人賠償其房屋漲價等預期可得利益損失的,應予支持。在認定買受人所受損失時應綜合考慮買受人的履約情況、出賣人的過錯程度、出賣人簽訂合同時能夠預見或應當預見到其違約可能給買受人造成的因房屋價值上漲而產生的損失以及買受人是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

2.商品房買賣合同無效或被撤銷的,一般以賠償當事人的信賴利益損失為限。當事人一方主張賠償合同履行的可得利益,即房屋差價損失的,不予支持。如果合同無效或被撤銷完全是由于出賣人的過錯造成的,在計算買受人的損失時可以適當參照上述第1項合同解除時的損失計算方法,由法院結合案件具體情況,根據房屋買賣合同是否實際履行、買受人支付購房款的數額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素,綜合判斷予以確定,但以合同履行時的可得利益額為限。

3.買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍已付購房款的懲罰性賠償責任的,應當支持兩者中賠償數額高的訴訟請求。

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