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征收補償安置房被另行賣給他人,被征收人欲解除協議的能主張雙倍賠償嗎

征收補償安置房被另行賣給他人,被征收人欲解除協議的能主張雙倍賠償嗎

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chaiqian【裁判引言】

征收補償安置房被另行賣給他人,被征收人享有特種債權優先權要回該房。如果被征收人解除補償安置協議的話,其又能得到何種賠償責任?

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【裁判主旨】

征收人將補償安置房屋另賣給他人的行為已經構成惡意違約,侵害了被征收人的生活居住權,另在法律后果及社會后果上造成的損害更為嚴重。依據《商品房買賣合同司法解釋》第7條、第8條的規定,其應當承擔補償安置房屋現行市場價值雙倍賠償責任,并應支付超期過渡費。

【裁判內容】

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在《創天房地產開發有限公司與吳慶志房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案》中,烏魯木齊市天山區人民法院一審査明:“2003年5月30日,吳慶志與創天公司簽訂一份《拆遷補償安置協議書》,約定創天公司拆除吳慶志的21間房屋,并采取產權調換就地安置的形式,給吳慶志在堿泉街安置某號樓四單元一、二、三層安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一間,安置非住宅20平方米;協議簽訂后,吳慶志在5日內將房屋騰空無償交給創天公司拆除;2006年年底,拆遷協議涉及的安置樓(即現在的向陽小區7號樓)建成后,創天公司將協議中約定的四單元一、二、三層房屋另賣給他人,沒有安置給吳慶志。2007年5月17日,雙方簽訂補充協議一份,約定因原拆遷協議約定的住宅樓無法設計地下室,創天公司給吳慶志安置三套65平方米的住宅,其中第三套房屋創天公司按130,650元的價格給吳慶志貨幣補償,其余兩套樓房待回遷安置,同時創天公司針對該房屋給付吳慶志過渡費1500元。2010年4月29日,雙方再次簽訂補充協議書,約定創天公司對上述2007年5月17日補充協議中兩套房屋中的一套,以280,000元的價格給吳慶志進行貨幣補償,剩余一套65平方米的住宅樓房,另行補償安置,同時創天公司針對該第二套房屋給付吳慶志超期過渡費10,000元。后因創天公司至今未給吳慶志安置第三套房屋,故吳慶志訴至法院,請求如訴。另,庭審中,雙方均認可未安置的第三套房屋的現價為280,000元。另查:創天公司一直按每人每月125元的標準向吳慶志支付超期過渡費。自2009年1月1日至今,創天公司針對第三套房屋未給吳慶志支付超期過渡費,吳慶志家庭人口為4人。”

烏魯木齊市天山區人民法院一審審理認為吳慶志與創天公司簽訂的拆遷補償安置協議系雙方的真實意思表示,對雙方均有約束力。該拆遷安置協議約定的產權調換的實質,是創天公司以其建造的產權房屋與吳慶志享有所有權的被拆遷房屋進行調換的互易合同,吳慶志以喪失現存房屋的所有權為代價,來取得創天公司提供的特定安置房屋,創天公司則負有將特定安置房屋交付于吳慶志的義務。創天公司在協議涉及的安置樓房建成后,將與吳慶志的被拆遷房屋實行產權調換的安置房屋另行賣給了第三人,該行為不僅是對拆遷補償安置協議的違約,更是對被拆遷人財產權利的侵害。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條、第8條的規定,吳慶志有權要求優先取得補償安置房屋,也有權選擇解除協議并要求創天公司承擔不超過一倍的賠償責任,故吳慶志要求解除補償協議并要求創天公司按房屋現價雙倍賠償(現價為280,000元)的請求成立,本院予以支持。對于吳慶志的違約金請求,因在拆遷補償安置協議中并未約定違約金條款,且《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規定,并不適用于本案情形,故吳慶志的該項請求不能成立。創天公司至今仍未向吳慶志安置第三套房屋,應當承擔向吳慶志支付超期過渡費的責任,但應按四人標準計算,數額為11,500元[每人每月125元x4人x23個月(2009年1月1日至2010年12月1日)]。綜上,吳慶志作為被拆遷人,房屋是其最基本的生活資料,創天公司將補償安置房屋另賣他人的行為已構成惡意違約,侵害了吳慶志作為被拆遷人的生存居住權,該違約行為在法律后果及社會后果上造成的損害更為嚴重,其應當向吳慶志承擔按房屋現價一倍的賠償責任,并應支付超期過渡費。綜上,判決解除吳慶志與創天公司之間的《拆遷補償安置協議書》、創天公司雙倍賠償吳慶志560,000元、支付吳慶志超期過渡費11,500元,駁回吳慶志要求創天公司賠償違約金的訴訟請求。”

上訴人創天公司不服上訴稱:“原審判決認定我方將安置房屋另售第三人與事實不符。根據我方與被上訴人于2007年5月17日重新簽訂的《補償協議》,安置房屋是因為地質原因未能設計地下室而被上訴人拒絕回遷,在被上訴人明確表示不接受履行后,我方將該房出售不是惡意將房屋另售他人。根據法律規定,雙倍賠償的前提是行為人存在故意的欺詐行為和惡意違約行為。我方未能按約交付帶地下室的房屋是由于設計原因造成協議不能履行。同時雙方重新簽訂了替代履行的協議,原審判決我方雙倍賠償于法無據。對于超期過渡是由于被上訴人一直未能明確是安置方式還是貨幣方式補償造成的,不是我方的原因,故超期過渡費不應由我方承擔。綜上,請求二審法院査明事實,依法改判。”

被上訴人吳慶志答辯稱我方從未拒絕回遷,是因為上訴人根本未按協議蓋約定面積的房子,房子面積大了,上訴人不愿意安置。上訴人一直不同意給我方安置房屋,造成我方權利受損。故原審法院判決正確。請求二審法院維持原判。”

經本院審理查德明的事實與原審法院查明的事實一致。上述事實有拆遷補償安置協議書、補償協議、收條、庭審筆錄及原審庭審筆錄在卷為證。

烏魯木齊市中級人民法院二審審理認為:“本案上訴人創天公司與被上訴人吳慶志于2003年5月31日簽訂的《拆遷補償安置協議書》合法有效,系雙方當事人真實意思表示,雙方均應按約履行。2007年5月17日,雙方又達成《補充協議》,將原《拆遷補償安置協議書》約定的三套房屋中的第三層的房屋變更為貨幣補償,將原第一層、第二層的房屋面積由60平方米變更為65平方米。該《補充協議》也系雙方當事人的真實意思表示,雙方亦應嚴格履行。根據該協議,原第一層、第二層的房屋仍應繼續安置。2010年4月24日,雙方又達成《補償協議書(二)》,將2007年5月17日協議約定兩套安置房屋中的一套變更為貨幣補償,剩余一套約定‘另行協商安置’。但對該剩余一套房屋雙方最終未能另行協商一致,故雙方仍應按《補充協議》的約定,由創天公司給吳慶志安置一套65平方米的住宅。但實際創天公司已將原約定安置的住宅售出,不能按約安置吳慶志的房屋。現創天公司認為系由于吳慶志因房屋無地下室拒絕回遷,明確表示拒絕安置,其才將房屋售與他人,但創天公司未能舉證證明吳慶志明確表示拒絕接受安置房屋,且創天公司亦未能舉證證明其提供了符合約定的安置房屋。故創天公司的行為構成惡意違約,吳慶志向其主張雙倍賠償及超期過渡費符合法律規定,應予支持。原審法院查明事實清楚、適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規定,判決如下:駁回上訴,維持原判。”

【裁判提示】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》在第7條第1款規定拆遷安置房優先權之外,在該條第2款還規定解除拆遷安置協議的按照第8條處理。這直接產生了本案雙倍賠償結果的出爐。

【裁判鏈接】

1.????? 參考新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院《新疆創天房地產開發有限公司與吳慶志房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案》(2011)烏中民四終字第357號民事判決書;

2.????? 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第7條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。第8條具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

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