你在這里

房屋租賃期滿后逾期騰房的占有使用費應如何確定

房屋租賃期滿后逾期騰房的占有使用費應如何確定

?

作者:董雯 發布時間:2013-12-03

?

簡要案情:甲租賃乙的房屋,租賃合同期滿后,雙方就續租租金未協商一致,甲未及時返還所租房屋,乙起訴至法院,要求甲騰退房屋并支付逾期騰房的占有使用費。

?

爭議焦點:占有使用費應如何確定。觀點一:按原租賃合同約定的租金標準確定;觀點二:按房屋被占用期間同地段租賃市場價格確定。

?

分析:現行法律、司法解釋對承租人逾期騰房的占有使用費問題均無明確規定。《合同法》第二百三十五條規定:“租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物”,對于承租人不及時返還租賃物時該如何處理沒有具體規定。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中也沒有關于如何確定承租人不及時返還房屋的占有使用費的規定。

?

根據《合同法》第一百一十三條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益”。租賃期滿后,承租人不及時返還所租房屋的行為屬于違約行為,出租人因承租人違約而受到的最直接的損失即房屋進入租賃市場后可獲得的租金收益。如果按原租賃合同約定的租金標準來確定逾期騰房的占有使用費,其依據是認為原租賃合同約定的租金標準與出租人的損失相當,且合同約定的租金標準明確,有利于法院判斷掌握。但原租賃合同約定的租金雖然是合同雙方真實意思表示,該意思表示的效力范圍只是在原合同期限內,合同期滿,雙方基于合同產生的租賃關系也歸于消滅。在雙方沒有達成新的合意的情況下,如果適用原租金標準來確定房屋占有使用費,在當今房屋租金價格不斷上漲的市場形勢下,雖然承租人不按時返還房屋構成違約,卻無需按租賃期滿后上漲的租賃市場價格支付租金,這樣就獲得了比按時返還房屋更大的經濟利益,其導致的社會效果可能是更多的承租人會選擇違約,等于變相鼓勵了不誠信行為,違背了側重保護守約方的司法政策。租金是一個變動的價格,因此只有以違約期間同類地段同類房屋的市場租賃價格來確定占有使用費,才能夠起到補償出租人損失的作用。

?

另外,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定了租賃合同無效時房屋占有使用費一般參照合同約定的租金標準支付,但最高院就此答記者問時表明:“完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符,有失公平,……將是否支持的裁量權交由人民法院,根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定了房屋出賣人逾期向買受人交付房屋的,其違約金或損失賠償金參照房屋租賃市場價格確定。以上司法解釋精神對確定承租人逾期騰房的占有使用費都具有借鑒意義。

?

綜上,筆者認為,在確定承租人逾期騰房的占有使用費問題上,盡管現行法律和司法解釋沒有十分具體明確的規定,但基于司法的社會效果考量,參照房屋占用期間租賃市場價格來確定逾期騰房的占有使用費更為適宜。

?

來源:淮上法院網

分類: 

50ETF期权的合约单位 - 期权合约的交易价格被称作