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潘建軍、徐荷花等與上海綠地泉盛置業有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書2016

原告潘建軍,男,1955年5月15日出生,漢族,住浙江省溫州市。

原告徐荷花,女,1957年5月14日出生,漢族,住址同上。

原告潘凱,男,1981年11月5日出生,漢族,住址同上。

三原告委托代理人陳維揚,上海鈺瀾律師事務所律師。

被告上海綠地泉盛置業有限公司,住所地上海市。

法定代表人張蘊。

委托代理人虞旭。

委托代理人許偉,上海鎮霆律師事務所律師。

原告潘建軍、徐荷花、潘凱與被告上海綠地泉盛置業有限公司財產損害賠償糾紛一案,本院受理后,依法由審判員王春暉獨任審判,公開開庭進行了審理。

原告潘建軍、徐荷花、潘凱的委托代理人陳維揚,被告上海綠地泉盛置業有限公司的委托代理人虞旭、許偉到庭參加訴訟。

本案現已審理終結。

原告潘建軍、徐荷花、潘凱訴稱,三原告系上海市新村路XXX弄XXX號XXX幢XXX-XXX室(以下簡稱系爭房屋)共有產權人,被告為系爭房屋所在小區開發商,2010年4月1日,被告向原交付系爭房屋。

自交房后系爭房屋即發生屋頂漏水的狀況,雖經原告多次要求被告予以維修,但始終未能根本修復。

因為房屋漏水情況始終未能解決,導致原告無法正常使用系爭房屋,也無法將之出租獲益。

直到2012年3月10日,原告才將系爭房屋中部分低價出租,但承租人在使用中也經常面臨漏水問題。

原告認為,被告向原告交付的房屋在保修期發生漏水狀況,被告負有修繕義務,并應賠償由此造成的損失,故原告訴至法院,請求判決:1、被告限期對房屋漏水進行修復;2、被告向原告賠償經濟損失,其中因不能正常使用系爭房屋在外租房的損失人民幣214200元(以下幣種均為人民幣)、系爭房屋閑置損失XXXXXXX元、原告向案外人支某的房屋維修費6780元,上述金額要求被告按照70%的比例承擔共計XXXXXXX元;3、本案訴訟費由被告承擔。

被告上海綠地泉盛置業有限公司辯稱,其向被告交付的系爭房屋符合竣工標準。

原告或其承租人報修反映漏水的狀況,被告均及時予以修復,被告不存在過錯。

漏水原因系混合因素導致,原告的訴訟主張沒有事實和法律依據,故不同意原告訴訟請求。

經審理查明,原告潘建軍、徐荷花、潘凱系上海市新村路XXX弄XXX號XXX幢XXX-XXX室(以下簡稱系爭房屋)共有產權人,被告為系爭房屋所在小區開發商。

原告在取得系爭房屋后將其中305-307室共計535.41平方米房屋出租給上海普陀區吉的堡英群培訓學校使用,租期自2012年3月10日起至2020年5月9日止。

原告另將系爭房屋301-304、308室共計1122.34平方米出租給案外人劉四幼用于經營旅館,租期自2014年7月1日起至2024年9月30日止。

2012年9月18日,系爭房屋所在的綠地普陀商務廣場物業公司出具的維修服務單載明:1幢吉的堡用戶,維修項目單元頂上漏水,完成日期9月18日。

2014年7月25日,物業公司的維修服務單載明維修項目單元內多處在漏水,備注,開發商派人維修。

2015年維修服務單載明1幢305-307單元內漏水,維修結果未標注。

原告認為因房屋質量問題,系爭房屋發生漏水狀況,導致其不能正常使用、出租系爭房屋,造成原告損失,故訴至法院,請求判令如其訴請。

審理中,經原告申請,本院委托上海房屋質量監測站對系爭房屋滲漏水原因進行司法鑒定

上海市房屋質量監測站出具滬房檢站(2016)建鑒字第005號司法鑒定意見書載明:1、被鑒定系爭房屋部分平頂、墻面裝修受潮損壞情況屬實,主要系四層露臺部分防水措施失效、后期搭建損傷防水層、外墻通風管道間隙滲水、空調銅管穿通風管道洞口處防水措施不到位以及外墻門窗與梁和樓面交界間隙滲水等原因所致;2、目前被鑒定房屋滲水痕跡處除三層賓館327(即系爭房屋中的302室)房間北窗通風管道處依然滲水外,其余部位未見明顯滲漏水現象;3、被鑒定房屋評定、墻面受潮損壞現狀一定程度影響原告房屋的正常使用,應盡快給予修復。

鑒定費50000元,由原告潘建軍、徐荷花、潘凱預付。

經本院釋明,原告主張要求被告賠償實際損失系基于侵權損害賠償的法律關系。

原告潘凱表示因系爭房屋無法正常使用,骨其在外租用房屋為其開辦的上海荷建貿易有限公司作為辦公使用,并提供相關房屋租賃合同予以證明。

被告表示,系爭房屋在交付后即便發生漏水的狀況,也僅及于系爭房屋的個別部位,且被告均及時維修。

原告以個別部位發生漏水而主張要求被告賠償其在外借房的租金,于理不合。

根據鑒定結論,系爭房屋的漏水系混合因素導致,主要是四樓違章搭建,以及相關租戶不當裝修造成原有防水措施失效,且目前僅302室存在漏水的情況,而302室已由案外人承租使用,原告并未有實際損失。

同時,原告并未提供證據證明系爭房屋在出租前已發生漏水情況,即原告無法證明存在財產損害的事實。

本院認為,原告主張被告承擔侵權損害賠償責任,應就損害事實與侵權行為存在因果關系進行舉證。

根據查明的事實,原告在2012年、2014年分別出租給案外人,因發生漏水狀況,承租人向系爭房屋所在物業公司進行報修,物業公司亦對此進行了修繕。

兩次報修均系案外人在某某系爭房屋后的使用過程中發生,且兩份報修單亦無法證明系爭房屋在原告將其出租之前已存在漏水的狀況。

此外,根據司法鑒定意見書載明漏水原因系混合因素導致,其中其他業主的違章搭建、裝修不當系主要因素,并未認定系爭房屋的漏水原因系由房屋質量存在缺陷導致。

基于以上理由,原告主張因發生漏水導致系爭房屋無法出租獲益,要求被告賠償租金損失,理據不足,本院對此難以采納。

原告潘凱主張其購買系爭房屋預備其開辦的公司使用,因房屋漏水迫使其只能在外租借房屋的主張,其無法提供系爭房屋在出租給案外人之前已存在漏水事實的證據。

且2012年三原告將系爭房屋部分出租給案外人,剩余空置的房屋面積遠超原告潘凱在外租房的面積,即便系爭房屋個別部位發生漏水,亦不足以影響原告潘凱所開辦公司辦公使用的需求。

對原告潘凱主張被告賠償因房屋漏水導致其在外租房租金損失的訴訟請求,本院不予采納。

至于原告主張其向案外人支某了漏水賠償款,僅提供收款收據為證,依據不足,本院亦不與采納。

關于原告主張被告限期對房屋漏水進行修復的主張,被告作為系爭房屋的開發商,在房屋保修期內雖負有保修義務,然根據司法鑒定意見書,因平頂違章搭建、裝修不當、防水措施失效等混合原因導致系爭房屋產生漏水,其中違章搭建的因素原告可另行主張予以排除,裝修不當系原告的承租人所為,在相關混合因素共存的情況下,目前要求被告進行修復,消除漏水成因,確實存在一定障礙,故在本案中不宜作出處理。

綜上,依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?之規定,判決如下:

一、對原告潘建軍、徐荷花、潘凱要求被告上海綠地泉盛置業有限公司限期修復上海市新村路XXX弄XXX號XXX幢XXX室房屋漏水的訴訟請求不予支持;

二、對原告潘建軍、徐荷花、潘凱要求被告上海綠地泉盛置業有限公司賠償因房屋漏水造成的經濟損失人民幣XXXXXXX元的訴訟請求不予支持。

本案鑒定費人民幣50000元,由原告潘建軍、徐荷花、潘凱負擔。

本案受理費人民幣40794元,減半收取,計人民幣20397元,由原告潘建軍、徐荷花、潘凱負擔。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員王春暉

二〇一六年十月三十一日

書記員張敏嫻

附:相關法律條文

《中華人民共和國民法通則》

第五條公民、法人的合法的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。

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