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相鄰關系之房屋漏水處理

相鄰關系之房屋漏水處理

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原創 高瑩欣 天馳君泰上海論壇2018-09-04

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不動產的相鄰方,應當按照便利生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理通行、通風、采光等相鄰關系。現實生活中,樓上樓下鄰居在遇到房屋漏水問題時,可能面臨業主、租客、開發商、物業公司等多方互相推諉,索賠難的問題。本文擬通過具體案例,并結合法律法規分析樓上樓下關于房屋漏水的具體處理。

1相鄰關系之房屋漏水案件被告的確定

司法實踐中,絕大多數案件都會在訴訟過程中對漏水原因進行鑒定,所以,在起訴時往往難以確定被告。就漏水糾紛系相鄰關系糾紛特點而言,一般多將因房屋漏水引起相鄰方權益損害的被告初步確定為相鄰房屋的所有權人和使用權人。若涉及開發商或者物業公司應承擔責任的情形,需另案處理或將其一并作為被告。

當物業公司未盡到監督管理義務或合同約定義務進而導致權利人財產受損時,物業公司應承擔相應民事責任。比如:物業公司應在業主裝飾裝修過程中履行監管責任,對于業主更改設計的行為應當提出禁止或整改要求。否則,若因業主更改設計的行為導致相鄰業主利益受損,人民法院應當認定物業公司在所提供的物業服務中存在管理疏漏,應承擔相應民事責任。

從權屬管理的角度而言,如果漏水的部位在相鄰不動產權利人不動產的專屬部分,則一般無權要求物業公司承擔賠償責任。但若漏水的部位在共有部分,則需要考慮物業公司是否盡到了相應的檢修義務。比如:物業公司對業主共有部分的管道未盡檢修義務,物業公司對由此造成的損害也應承擔相應的民事賠償責任。

若因房屋質量問題導致漏水,則漏水房屋業主可訴開發商要求承擔相應的賠償責任。

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案例一:成都市中級人民法院,案號:【(2017)川01民終8553號】

簡介:上訴人(一審原告)楊永紅、上訴人(一審原告)何秀蘭系被上訴人(一審被告)李高燕的樓下鄰居,李高燕房屋漏水導致水流入楊永紅、何秀蘭家中,給楊永紅、何秀蘭帶來經濟損失。

一審法院認定李高燕房屋漏水事實確實存在。但雙方不愿就房屋漏水原因進行鑒定,僅憑楊永紅、何秀蘭提供現有證據,一審法院不能確定楊永紅、何秀蘭家中漏水水源來自李高燕所有案涉房屋。故判決駁回楊永紅、何秀蘭的訴訟請求。

二審中,李高燕對上訴人楊永紅、何秀蘭房屋漏水是由其房屋漏水造成的也予以了認可,但表示其房屋漏水屬于房屋質量問題,應當由開發商負責修繕。“對此本院認為,如果房屋確有質量問題可找房屋開發商解決,但屬于另一個法律關系,不屬于本案處理范圍。同時,被上訴人李高燕也未提供直接證據證明房屋漏水系房屋本身質量問題造成,故對其主張本院不予采信。”對上訴人房屋漏水原因根據雙方陳述及一審提交的其他證據可以認定為由李高燕房屋漏水引起。二審中,李高燕雖陳述對漏水處進行了處理(“暫時用堵漏劑對漏水點進行了處理”),但只是暫時性措施,李高燕作為成都市成華區民興北二路66號美立方5棟301號房屋的所有權人應當對其房屋漏水部位進行徹底修復。故,二審判決撤銷成都市成華區人民法院(2016)川0108民初5321號民事判決;李高燕在本判決生效之日起三十日內,對位于成都市成華區民興北二路66號美立方5棟301號房屋漏水部位進行修復;駁回楊永紅、何秀蘭其他訴訟請求。

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2起訴材料的確定

基于當前我國法院已實行立案登記制,所以,就漏水類糾紛向法院起訴時,只需要提交初步的證據材料即可,大概分為以下幾類。第一類為證明原被告系相鄰關系的買賣合同、房產證(不動產權證)或房產部門出具的產權登記信息查詢單;第二類為證明漏水現象的客觀存在的材料,一般多表現為房屋滲水的相關照片、錄音、報警記錄或物業公司出具的證明或調解筆錄等。第三類為證明原告損失金額的相關證據,可能涉及墻面修復費用、室內物品(如:名貴字畫等收藏品以及貴重服飾等)損壞產生的費用、甚至是人身受損產生的醫療費用等。

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3被告責任的承擔

因漏水引發的糾紛,原告的訴訟請求往往涉及停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失幾種類型。就原告所主張的訴訟請求的差異大概可以將其分為排除妨礙糾紛和財產損害賠償糾紛。排除妨礙糾紛一般是基于漏水現象依舊存在,原被告均未履行修復行為,法院可判決被告履行損害部位的修復義務;而財產損害賠償糾紛一般建立在原告業已自行維修或漏水僅系偶然原因所致,且因漏水問題確實給原告造成了一定的經濟損失,則法院會根據損失的程度,判決被告進行相應的賠償。

就漏水問題提起損害賠償訴訟時,房屋租金損失、室內財物損失賠償等是常見的訴訟請求,對此,法院將區分不同情形進行處理。

關于租金問題

原告可分兩個層面主張租金損失:一個層面是因房屋漏水導致原告方在外租房居住所產生的租金,此種情形下需證明受損房屋因漏水原因達到無法居住的程度;另一個層面是由于房屋漏水導致房屋無法對外出租,喪失了租金收益的經濟損失,此時需要舉證證明受損房屋無法出租或承租人要求解除租賃合同的原因系因漏水所致。原告在主張時必須擇一進行,不得重復主張。關于租金損失的主張,僅在合理必須范圍內會被法院支持,對于原告怠于行權,惡意造成損失擴大化的情形,租金主張不會被支持。

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案例二:上海市浦東新區人民法院,【案號:(2013)浦民一(民)初字第27703號】

簡介:原告林佳麗訴被告嚴運來相鄰關系糾紛一案,原告林佳麗系101室房屋的產權人,被告嚴運來系201室房屋的產權人之一,原、被告系上下鄰居。2010年春節后,101室房屋臥室天花板及墻面發生滲漏。2012年6月,101室房屋主臥室、次臥室及客廳天花板及墻面均發生滲漏。

本案中,原告主張房租損失49,600元(6,200元/月×8個月),審理過程中,原告提供了房屋租賃合同、租賃合同終止協議、短信記錄對其租金損失予以證明。最終法院處理為“經本院現場勘查,101室房屋的臥室及客廳的天花板、墻面雖存在因滲漏而導致的墻面脫落、起翹等現象,但對房屋整體居住使用影響并未達到原告主張的嚴重程度,在采取一定修復等補救措施后可繼續居住使用,且原告亦表示該房屋目前未有漏水現象,故原告與承租人解除租賃合同賠償一個月租賃費并非合理,可采取與承租人協商減少租金等方式妥善處理。101室房屋本次滲漏最初發生于2012年6月,雙方在11月19日在物業公司的協調下進行了滲漏原因排查,在被告拒絕維修后,原告應立即主張權利,固定證據,以免房屋空置導致損失擴大,而原告直至2013年8月才向本院起訴主張權利,顯然對擴大相應損失存有過錯。原告主張租金損失應在合理必需的范圍之內,不合理及自行擴大的損失,本院難以支持。現本院結合漏水的實際情況、原告所需交涉主張權利的時間、維修所需時間等因素酌情確認原告101室房屋租金損失為10,000元。”

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關于漏水致使室內財物損失的處理

在原告主張被告就房屋漏水導致其室內財物受損進行賠償時,原告需就因房屋漏水所遭受損失的具體情況以及漏水與損失間存在法律上的因果關系承擔舉證責任。

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案例三:上海市第二中級人民法院,【案號:(2013)滬二中(民)終字第1060號】

簡介:上訴人(一審被告)金某、黃某某房屋于2011年7月間漏水,導致被上訴人(一審原告)王某房屋部分裝修受損及財產受損。一審中,經王某申請,原審法院委托上海大宏資產評估有限公司就王某所述的47枚受損紀念幣(其中未塑封包裝的為23枚、塑封包裝的24枚)進行損失差價評估。評估結論為受損錢幣共計42枚,其中未塑封包裝的共計22枚,市場差價為25,900元;塑封包裝的共計20枚,市場差價為15,550元。

一審法院審理認為“金甲、黃某某確認其房屋漏水是事實,但王某仍應對金甲、黃某某房屋漏水造成王某損失的具體情況及漏水與損失間的因果關系承擔舉證責任。王某雖提供了受損錢幣并經評估以證明其損失,但王某所稱的受損錢幣中有24枚是塑封包裝,此種防水包裝的錢幣在遭水淋后本不應發生氧化情況,且其中有4枚塑封錢幣并無氧化情況;其他23枚錢幣未作塑封包裝,根據其材質亦不能排除其與空氣的接觸過程中發生氧化的情況,故在王某就漏水與錢幣氧化受損間存在唯一因果關系一節未提供證據予以證明的情況下,難以認定錢幣氧化全部是因金甲、黃某某房屋漏水造成。鑒于漏水與錢幣氧化受損一節存在一定的因果關系,法院酌定金甲、黃某某賠償王某錢幣損失15,000元。”

二審法院認為,上訴人主張錢幣氧化受損與漏水不存在因果關系,因引起錢幣氧化系多種原因引起,而潮濕的環境更易使得氧化發生,上訴人的房屋漏水,必定導致加重被上訴人房屋內環境的潮濕程度,故原審認定漏水與錢幣氧化受損存在一定因果關系,酌定上訴人賠償錢幣損失15,000元,并無不當,本院予以維持。

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4關于漏水原因是否鑒定的問題

在房屋漏水所涉相鄰關系糾紛中,相關當事人有權申請人民法院對房屋漏水的原因進行鑒定,鑒定事項包括漏水原因及持續時間。對于因漏水造成的房屋裝修損失或其他家具的浸泡等損失應委托資產評估公司進行鑒定。兩鑒定能否委托同一鑒定機構一并進行,取決于鑒定機構的鑒定資質范圍。在部分案件中,若原告主張要求被告承擔修復費用,而原告自身又未自行修復的,人民法院往往會對漏水修復費用也委托鑒定機構進行評估。

需注意的是,鑒定機構并不必然能夠鑒定出漏水原因,鑒定機構出具的鑒定意見會根據現場的實際情況和具體案情而定,不排除鑒定機構無法準確判斷漏水原因的情況,甚至有時連漏水部位都無法確定,僅能確定一個大致區域。在司法實踐中,此時只能由人民法院綜合案件證據并結合現場勘查情況,依據“誰主張、誰舉證”的基本原則進行綜合認定,并依法裁決。

在司法實踐中,很多無法鑒定出漏水原因的理由是漏水現場不復存在,導致鑒定工作無法實施。所以,筆者建議原告在起訴時,將漏水現場委托公證處進行取證,一來可以提高漏水客觀存在的證明效力;二來公證證據具有天生有效性,可以在將來直接作為鑒定機構進行鑒定漏水原因的依據,能夠化解原告無法證明其自身單方拍攝照片是否真實的尷尬處境。

當漏水原因能夠通過相關照片、視頻、建管站、物業公司等證據材料清楚認定的,尤其是原、被告就漏水問題進行協商時,有政府有關部門委托專業機構進行檢測出具的證明或物業公司出具的關于漏水原因的情況說明等材料時,人民法院有權不同意當事人的漏水原因鑒定申請。

根據《侵權責任法》之規定,房屋漏水案件實行過錯責任歸責原則。基于此,筆者認為,一般應當要求原告就漏水原因問題申請鑒定,但如果原告方提交的初步證據已能讓常人根據自然規律和生活經驗作出漏水原因確系被告方所導致時,如果被告不認可,應當由被告承擔舉證責任,即,此時如果被告不認可前述漏水原因,應由被告申請進行漏水原因鑒定。

人民法院在認定因漏水問題造成的經濟損失時,因裝修材料的等級、質量、數量、損毀程度、市場價格、折舊率以及房屋維修的范圍、材料費、人工費等損失類問題涉及跨學科類專業知識,應由專業的機構作出科學的認定。所以,法院一般都不會按照原告的證據來直接認定,而是要求進行司法鑒定,并依據鑒定機構出具的損失評估報告進行裁決。因此,原告方不能僅以自身持有相關的裝修材料采購單、照片等證據就認為已足以證明自身損失,否則,很有可能面臨敗訴的風險。

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