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租賃合同中出租人的義務標準

租賃合同中出租人的義務標準

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時間:2007-03-08

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根據《合同法》的規定以及租賃合同的特點要求,出租人對于承租人負擔的義務主要有如下幾個方面:

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(一)交付租賃物并使租賃物適于使用、收益的義務

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租賃合同的主要目的就是要讓承租人使用、收益租賃物。《合同法》第216條規定:出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,

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根據《合同法》的規定以及租賃合同的特點要求,出租人對于承租人負擔的義務主要有如下幾個方面:

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(一)交付租賃物并使租賃物適于使用、收益的義務

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租賃合同的主要目的就是要讓承租人使用、收益租賃物。《合同法》第216條規定:“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”因此,出租人首先必須將租賃物交付給承租人,并且要使租賃物能夠適合于承租人使用、收益的目的。這是出租人的首要義務,可以從租賃物的交付及租賃物合于使用、收益狀態兩方面來討論:

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1.依合同的約定交付租賃物的義務

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所謂出租人依合同的約定交付租賃物,是指出租人依照合同的約定,將租賃物轉移給承租人占有和使用收益。因為租賃合同為諾成合同,所以,出租人并不一定在合同成立時即當然將標的物移轉給承租人。在租賃合同成立之時,標的物已由承租人直接占有的,則自合同約定的交付時起,承租人即可對租賃標的物直接使用、收益。在承租人未占有標的物時,由出租人轉移占有于承租人。租賃物有從物的,出租人在交付租賃物時,從物一般也應同時交付。而且出租人交付租賃標的物之后,在租賃存續期間不得任意收回。

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在習慣上,租賃物一般要先交付,然后才可以請求租金的給付,這一點稱為租金后付原則。我國《合同法》雖未明文加以規定,但習慣上往往也如此。由于租賃合同為有償合同,雖非買賣,但與買賣相差亦不太大,所以有時可以準用買賣合同的規定。如出租人不能按時交付租賃標的物或交付租賃物不適于約定的使用收益目的的,則應承擔違約責任。

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2.使租賃物處于適合使用、收益狀態的義務

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除按時交付標的物之外,出租人交付的標的物還要能適合于合同約定的使用、收益的目的。如不能合于合同約定的使用、收益目的,則承租人的目的無法實現,實與未為交付無異。如約定以營業為目的而為房屋租賃的,出租人不得交付僅適于居住而不適于營業之房屋。

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在出租人將適于使用、收益狀態的租賃標的物交付于承租人之后,出租人不僅負有消極的不得妨礙承租人使用、收益的義務,而且還負有于租賃存續期間使租賃物保持在適于承租人使用、收益狀態的義務。所謂保持其適于使用、收益的狀態,是指在租賃關系存續期間,如發生第三人對租賃物進行侵害或就租賃物主張權利等情形,致使承租人無法使用、收益租賃物的,出租人均應負責除去侵害。在租賃物被毀損的場合,出租人應負責修理,以恢復承租人的使用、收益權;如發生第三人侵害租賃物的情況,承租人雖也可以基于對租賃物的占有而請求妨害的排除,但是出租人并不因此而免除妨害排除,或是依承租人的要求而行使此妨害排除請求權的義務。在有其他妨害發生時也同樣如此。在有第三人對租賃物主張權利時,出租人應負權利瑕疵擔保責任,以保證承租人順利使用收益租賃物。而且,出租人僅以使租賃物維持在適于使用、收益狀態即為盡到義務,至于承租人是否使用、收益以及使用、收益的結果如何,出租人并不對此承擔責任。

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(二)對租賃物進行修繕的義務

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對租賃物進行修繕,是出租人的義務。《合同法》第220條也規定:“出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。”出租人的維修是為了保持租賃物合于使用、收益狀態的一種具體手段;從另一方面說,對租賃物進行修繕也是出租人的一項權利,因為出租人作為租賃物之所有人或他物權人,當然有權利對其物加以保存,而且在出租人對租賃物進行修繕時,承租人亦應主動配合,不得妨礙其修繕。要使出租人負擔修繕租賃物的義務,須具備下述條件:

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1.須租賃物有修繕的必要

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所謂租賃物有修繕的必要,是指租賃物發生毀損等情事,如不修繕則不能繼續對租賃物進行使用、收益。如出租之房屋因時日長久,遇雨滲漏,承租人無法繼續居住,或者出租的自行車車閘損壞等均是。在這些情況下,如不對租賃物進行修繕,則租賃物就無法使用或者說不能圓滿使用。但是,不是所有的租賃物與交付當初時的狀態不同都導致租賃物不能使用收益,如供租賃居住的房屋內墻色澤陳舊但并不影響承租人繼續居住的,就沒有修繕的必要。對于引起修繕的原因不同,是否影響出租人的修繕義務,還是有不同看法的:按德國民法和瑞士債務法的解釋,如因承租人的原因導致租賃物毀損的,出租人不負修繕義務。而依日本法的規定來看,并未對發生修繕必要的原因加以限制,而且在日本損害賠償以金錢給付為目的,承租人因違反保管義務或侵權行為而對租賃物造成損害時,其金錢賠償不能解釋為修繕義務,故認為此時出租人仍負有修繕義務,而承租人則負有損害賠償義務。也有學者指出,必要的修繕,應由出租人負擔;但因承租人故意或過失所致租賃物的毀損,不能由出租人修繕,而應由承租人負擔。因為如承租人故意或過失毀損租賃物,而使出租人履行修繕義務,則在出租人為修繕以前,承租人可以拒絕支付租金,有背于誠信原則。我國學者也有不少持這種觀點,認為出租財產在租賃期間所出現的故障,必須非由承租人的過失所致,出租人才負維修出租財產的義務,否則由于承租人造成的損壞,負擔反而加到出租人身上,顯失公平。這些看法不無道理。不過,如果承租人拒絕修繕的,仍然應當向出租人支付租金。

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2.租賃物有修繕的可能

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租賃物雖有修繕的必要,然而如果已經沒有修繕的可能的,就沒必要修繕了。如租賃物為房屋,而房屋被大火燒塌,除非重建,否則不足以繼續供人居住的,即為無修繕的可能。如雖有修繕的可能,但修繕本身耗費過大,從經濟上考慮并不合算的,也可同樣處理。

在租賃物一部或全部被毀壞滅失而無修繕的可能時,若其毀損系由不可歸責于承租人的事由所致,依我國《合同法》第231條的規定,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。在租賃物被全部毀損且無修繕可能時,因作為合同標的物的租賃物已不復存在,故而合同可以終止。

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3.承租人已為修繕的通知

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承租人對于租賃物損壞的情況,應當及時通知出租人。現實占有租賃物并對其使用收益的承租人,對租賃物的狀態應當是最清楚的。而出租人則可能對此一無所知。因此,如發生租賃物損壞需要修繕的情況,承租人應當在一定時期內及時通知出租人。

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4.當事人有另外的約定

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由于承租人占有租賃物,由其直接負責對租賃物進行修繕既可省去通知手續,節省時間,而且也會免去互相推諉的麻煩,往往更符合當事人雙方的意愿。因此,當事人對租賃物發生損壞時的修繕問題另有約定的,應當依其約定處理。當事人的約定一般是要求普通的修繕由承租人負責,重大修繕則由出租人負責。

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承租人要求出租人履行修繕義務,而出租人不為修繕,承租人是否可基于同時履行抗辯權而不支付租金的判斷標準:對此問題不能一概而論,而應根據具體情況作具體分析。《合同法》第221條規定:“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。”因此,承租人是否得以出租人不為修繕義務而主張不支付租金,應視修繕的具體情況而定,不能一概以同時履行抗辯權為由不支付租金。而且,同時履行抗辯權要求合同雙方負有對待的給付義務。因此,即使一方當事人主張同時履行抗辯權的,也只能就對方未履行部分對待的拒絕履行,不能超出這個范圍。而應當修繕的部分究竟影響承租人多少的使用收益權,是法院判斷是否具有同時履行抗辯權的標準。

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(三)對租賃物的瑕疵擔保義務

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出租人的這種瑕疵擔保責任,分權利的瑕疵擔保和物的瑕疵擔保兩方面:

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1.權利瑕疵擔保

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權利瑕疵擔保,是指出租人應擔保租賃物不存在權利上的瑕疵,不發生因第三人主張對租賃物行使權利,而使承租人無法使用、收益。出租人的權利瑕疵擔保責任的構成要件如下:

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(1)第三人向承租人主張權利。這是出租人的瑕疵擔保責任被稱為權利瑕疵擔保責任的前提條件,如第三人在租賃物上雖存在權利,但并未向承租人主張的,則不發生權利瑕疵擔保責任問題。

(2)承租人于訂立合同時不知有權利瑕疵的存在。承租人于訂立合同時明知有權利瑕疵存在仍訂立合同的,說明他自愿承擔因此產生的風險。

(3)第三人的權利主張妨礙了承租人對租賃物的使用、收益。因為同一物上可以同時并存若干權利,這些權利并不一定總會互相影響。如承租人在對租賃物使用、收益時,出租人將租賃物所有權轉讓的,或是在租賃物上又設定抵押權的,就不產生出租人的權利瑕疵擔保責任問題。甚至第三人在租賃物被出租之前即對租賃物享有用益物權的,但如果其用益物權的行使也并不妨礙承租人對租賃物的使用、收益,也不發生權利瑕疵問題。如果由于第三人的權利主張與承租人的租賃權發生沖突,并且導致承租人無法對租賃物使用、收益,或妨礙承租人對租賃物的使用、收益時,才會產生承租人因租賃物上存在的權利瑕疵而遭受損失的情況,也才可以向出租人主張權利瑕疵擔保責任。

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(4)須承租人為通知后,出租人未能及時予以救濟。第三人主張權利而影響、妨礙承租人對租賃物的使用、收益的,出租人應及時采取補救措施,減少損害的發生或進一步擴大。由于租賃合同可以由當事人對內容以特別條款加以約定,所以,當事人雙方可以約定免除出租人權利瑕疵擔保責任。但是如果出租人故意或因重大過失不告知承租人權利瑕疵存在的,則這種特約無效,出租人仍應負瑕疵擔保責任。

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2.物的瑕疵擔保責任

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租賃物本身存在著瑕疵,而使承租人無法依約對租賃物使用、收益,出租人應承擔因此給承租人造成的損失,承租人亦可視租賃物的瑕疵情形,請求減少租金或解除合同。

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租賃物存在瑕疵是指,租賃物在數量或質量上不符合約定的標準,或不符合標的物通常的使用狀態。在買賣合同中,出賣人一般對標的物于交付之前已存在的瑕疵承擔瑕疵擔保責任,而對標的物交付之后產生的瑕疵則不負責任。而租賃合同則不然,對于出租人將租賃物交付之后產生的瑕疵,出租人也要負瑕疵擔保責任,這時租賃合同就與買賣合同不同。這是因為租賃合同是繼續性合同。在租賃物交付前或交付之時已存有瑕疵時,如當事人之間無特別約定,承租人可以解除合同或請求減少租金。如租賃物為種類物的,還可以要求出租人以合格的無瑕疵物更換之。這里的請求、要求都是一種形成權,以承租人的單方意思表示即可,無須對方承諾。對于部分瑕疵但已使整個合同目的不能達到的,即使是定期租賃合同,承租人也可以終止。

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租賃物的瑕疵發生在租賃物交付后的租賃關系存續期間的,只要不是因承租人的原因所導致,租賃物的部分損壞或滅失的,承租人可以按損壞部分相應地減少租金給付;就剩余部分已無法使用、收益的,承租人還可以終止合同。如承租人于訂立合同時明知租賃物存在瑕疵的,一般地說可以免除出租人的瑕疵擔保責任。但對于租賃物的瑕疵危及人的安全或健康的,各國和地區法律一般不適用這一條件。如我國臺灣地區“民法”規定對房屋租賃的瑕疵危及承租人及其同居人安全或健康時,雖在訂立合同時承租人明知其瑕疵,也可以終止合同。我國《合同法》第233條規定:“租賃物危及承租人的安全或健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。”該規定屬于絕對的強制性規定,即使按照合同約定,承租人已拋棄其合同解除權的,仍可以解除合同。不過,從字面上看,我國《合同法》的這一規定將租賃物的危及對象僅表述為承租人,似顯過狹。因為在居住房屋租賃中,承租人會有共同居住之人,在其他租賃中也可能還會有其他的輔助人(如承租人的雇員)或同時使用受益人(如商鋪中購物的顧客等),而不僅僅是承租人本人。當這些與承租人有一定關系的人,因租賃物的瑕疵而受到危害時,均應允許承租人解除合同,否則就不能對人身健康和安全起到真正的保護作用。因此,對這個“承租人”的表述應當作目的性擴張解釋,解釋為不僅指作為租賃合同一方當事人的承租人,還包括承租人的共同居住人、使用輔助人等等與承租人有特定關系的人。

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法條鏈接:

第十三章 租賃合同

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

第二百一十三條 租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限 沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時 支付,剩余期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

第二百二十八條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。

第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

第二百三十六條 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。

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