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租賃合同糾紛的法院管轄問題

租賃合同糾紛的法院管轄問題

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時間:2014-03-31

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租賃糾紛,雖然是以對不動產的使用收益為目的的,但依其性質而言,仍然屬于債權債務糾紛。雖然,對于不動產糾紛,各國一般都明確為專屬管轄。但是,這些專屬管轄是針對涉及不動產物權性質,還是包括了與不動產有關的所有糾紛在內,在不同法域,尚有不同的理解。我國目前的做法大致是,只要是與不動產相關的糾紛,一般適用專屬管轄的規定,由不動產所在地法院管轄。

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就房屋租賃糾紛的管轄確定問題,北京市高級人民法院曾于1985年7月24日,向最高人民法院作出請示,請示提出:“最近,本市宣武區法院收到一件房屋承租人請求出租人修繕房屋的起訴,原告肖X所承租的房屋坐落在XXX街2號,被告即出租人袁X的戶籍和工作地均在貴州省都勻市X廠。宣武區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。都勻市法院認為:房屋在北京,又將案件退回宣武區法院(宣武區法院已受理并趁被告來京出差之際調解結案)。與此同時,北京市中級人民法院在接待來訪中,也發現有上述類似情況,由于房屋坐落地與被告戶籍地不一致,所涉及的兩個區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁X收房一案,被告袁X承租原告苗義的房屋兩間,該房坐落在XX巷4一號,而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽區法院起訴,請求收房自用。朝陽區法院讓原告向房屋所在地的東城區法院起訴;東城區法院認為被告戶籍在朝陽區應由朝陽區法院管轄,讓原告仍找朝陽區法院(后已由中級法院指定朝陽區法院管轄)。”對類似房屋租賃糾紛,應適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡稱《民訴法》)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄,認識不盡一致。

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大體有兩種意見:

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一種意見認為,按照《民訴法》第29條的規定,只有執行特殊地域管轄有困難的,才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟,從兩便原則考慮,應當適用特殊地域管轄。否則,如適用一般地域管轄,對于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛,不便于受訴法院查明案情和判決后的執行。

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第二種意見認為,根據審判實踐中的一貫做法,應適用一般地域管轄。理由是,《民事訴訟法》第23條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”,指的是經濟合同,不包括民事合同,因為民事合同范圍較廣,顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項所稱“因不動產提起的訴訟”,指的是不動產產權,房屋租賃糾紛,實質上是合同履行中的爭議,不涉及不動產的產權問題,所以,也不能適用對不動產的專屬管轄規定。凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般可由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的,可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

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最高人民法院在批復中指出:“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定,重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決,從而正確、及時地審結案件。”

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最高人民法院的這個批復,目前仍然屬于有效的法律意見:各個地方在審判操作中也仍然是按照這個批復的意見處理的。

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附:

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最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復

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1986年1月7日,最高人民法院

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北京市高級人民法院:

你院(1985)京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究,我院同意你院的意見,即:凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定,重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決,從而正確、及時地審結案件。

此復

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附:北京市高級人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示〔1985〕京高法字第82號

最近,本市宣武區法院收到一件房屋承租人請示出租人修繕房屋的起訴,原告肖承志所承租的房屋座落在宣武區廣外椿樹拐2號,被告即出租人袁振海的戶籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。該院認為:房屋在北京,又將案件退回宣武區法院(宣武區法院已受理并趁被告來京出差之際調解結案)。與此同時,北京市中級人民法院在接待來訪中,也發現有上述類似情況,由于房屋座落地與被告戶籍地不一致,所涉及的兩個區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案,被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間,該房座落在東城區東四五條北巷4號,而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽區法院起訴,請求收房自用。朝陽區法院讓原告向房屋所在地的東城區法院起訴;東城區法院認為被告戶籍在朝陽區應由朝陽區法院管轄讓原告仍找朝

陽區法院(后已由中級法院指定朝陽區法院管轄)。

出現以上管轄上的推諉,除系個別干部的工作作風上的問題以外,主要是對類似以上房屋租賃糾紛,應適用民事訴訟法(試行)(以下簡稱“民訴法”)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄,認識不盡一致。大體有兩種意見:一種意見認為,按照“民訴法”第二十九條的規定,只有執行特殊地域管轄有困難的,才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟,從兩便原則考慮,應當適用特殊地域管轄。否則,如適用一般地域管轄,對于房屋座落地與被告所在地不一致的糾紛,不便于受訴法院查明案情和判決后的執行。但持這種意見的同志,對適用具體條款又有兩種不同的看法,有的認為應適用民訴法第二十三條的規定,由房屋所在地即履行地法院管轄。理由是,凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,均屬于合同糾紛,因為這類糾紛產生的根據是雙方實際存在的租賃合同;民訴法第二十三條所稱“合同糾紛”并未指明只限于經濟合同,自然,這類民事合同也應適用第二十三條的規定。有的則認為應適用民訴法第三十條第(一)項的規定,由房屋所在地法院管轄。理由是這類糾紛雖不涉及不動產產權的確認或變更,但它涉及到了產權人對不動產使用方式的變更和承租人有無使用權的問題,也屬于“因不動產提起的訴訟”;審判實踐中,不少是由房屋所在地法院管轄的。第二種意見認為,根據審判實踐中的一貫做法,應適用一般地域管轄。理由是,民訴法第二十三條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”,指的是經濟合同,不包括民事合同,因為民事合同范圍較廣,顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;民訴法第三十條第(一)項所稱“因不動產提起的訴訟”,指的是不動產產權,房屋租賃糾紛,實質上是合同履行中的爭議,不涉及不動產的產權問題,所以,也不能適用對不動產的專屬管轄規定。

我們的意見,凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般可由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

當否,請批示。

1985年7月24日

分類: 

50ETF期权的合约单位 - 期权合约的交易价格被称作