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通過中介辦按揭要謹慎

通過中介辦按揭要謹慎

很多購房者在購買二手房時都需要辦理二手房按揭貸款,而中介公司常常會在收取中介費之外還要收取一定的按揭服務費。很多購房人都有這樣的疑問:為何中介公司已經收取了傭金,還要加收貸款服務費呢?

實際上,中介費和貸款費是兩回事。房產中介公司收取貸款服務費已被默認,在辦理二手房按揭貸款時,中介公司大多是依托自己或第三方按揭公司。這些按揭公司辦理貸款服務時需收取“代理費”。只不過通過不同的公司辦理貸款收取的費用也不同,甚至相差懸殊,而通過中介公司辦理貸款按揭是其中最貴的。

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2009年12月,曹女士通過房產中介公司看中了一套115平方米的房子,房價是100萬元。當時曹女士手上只有40萬元,還需要按揭貸款。中介公司業務員表示,中介公司可以幫助曹女士辦理住房公積金貸款50萬元,并保證盡量會在春節前將所有手續辦完。

聽中介業務員這么說,曹女士就放心地交了40萬元作為定金,與房主簽訂了購房合同,并且除了付給中介公司2萬元傭金外還支付了5000多元的貸款服務費。之后,曹女士拿出了相關證件讓中介公司去辦理公積金貸款手續。

一周后,中介公司業務員打電話說,以曹女士的條件只能通過公積金貸到30萬元,余下的20萬元要通過商業貸款來解決,但利率可以打7折。過了幾天,曹女士擔心國家政策會影響自己貸款,便催促中介公司趕緊辦理。中介又說,只有曹女士拿出一些好處費才能快速辦理。曹女士認為自己已經交了5000多元的貸款服務費,無須再支付什么“好處費”,貸款便一直拖到春節后也沒辦下來。

春節過后,曹女士繼續催中介辦理手續,發現20萬元商業貸款的7折利率優惠沒有了。原來春節過后國家房產政策調整,7折利率優惠取消了。雖然最后貸款辦下來了,但是曹女士每月還款要多掏好幾百元,這讓曹女士感到很郁悶。曹女士認為這是中介公司不專業給自己造成了損失,要求中介公司給予賠償。但中介公司卻稱,并不是自己故意拖延時間,而是辦理這些手續需要相關部門審批,不會那么快就辦好。而且按揭利率上調是因為國家房產政策調整,并不是中介公司的個人行為所致。^

【你不知道的秘密】

在二手房交易中,大多數購房者需要辦理按揭貸款。一些中介公司就利用購房者不熟悉交易流程等特點,為其代辦按揭貸款,并從中收取差價,非法牟利。

有銀行人士表示:基本上二手房貸業務有80%以上是由中介公司或按揭公司代辦的,購房者親自到銀行申請二手房貸業務的很少。一是因為購房者認為自己不懂,辦理起來比較麻煩,二是因為購房者認為辦理貸款也是二手房交易中的一個環節,所以干脆讓中介公司全部代辦了。銀行人士透露:“相對來說,銀行方面沒有什么損失,只不過就是中介公司與銀行合作,或是按揭公司與銀行合作,銀行接到的二手房貸的數目數額不同。”

一般來說,二手房貸款選銀行“直客式”最省錢,費用會比中介公司或按揭公司都少很多。如果選擇按揭公司,購房者也要貨比三家。因為不同的按揭公司辦理按揭手續,費用相差也很大。例如,有的按揭公司規定普通的商貸代理費為貸款的1.2%,而有的按揭公司則規定費用為貸款總額的0.8%。

值得一提的是,通過中介公司去辦理二手房貸,費用是最貴的,如果購房者辦理貸款,中介公司都會為購房者推薦按揭公司,費用會更貴。一名按揭公司業務員透露:“如果客戶自己來貸款,費用會比較低,如果通過地產中介來做,費用就高了。拿貸款100萬元左右來說,按揭公司業務員會直接給出一口價按0.6%收。而0.6%是按揭公司平常報給房產中介的,而如果房產中介為購房者代辦貸款,他們會給購房者報價1.2%,或更高。”

但為什么還是有很多購房者選擇讓中介公司來代辦按揭貸款呢?我們現在就來比較一下,看看中介公司和銀行辦貸款,誰更省錢省力。

1.中介公司辦理貸款放款快

拿當前北京二手房市場來說,由于購房手續相對煩瑣、涉及的部門比較多、供小于求等,大多購房者還是喜歡與中介公司合作,他們認為這樣辦理按揭手續是最合適也是最方便的。特別是一些大品牌中介公司自己有一套完整的辦理流程,費用收取也公開透明,可以說真正起到了為客戶排憂解難的作用。

而且,中介公司為客戶辦理按揭貸款的最大優勢就是放款快。可以趕在國家政策調整前辦好,省心省力。大品牌中介公司與銀行長期合作貸款業務,彼此熟悉,相互信任,此外由中介公司作為階段性擔保方為貸款人擔保,也增進了銀行的放款速度。

2.銀行“直客式”服務更省錢

所謂“直客式”,是指購房者到銀行申請貸款,由銀行直接受理,不指定中介公司。這樣就省了中介的按揭服務費,中間環節少,還可以完全免除律師費用。由于免除了律師審核環節,無律師費,因此大幅度降低了購房者的按揭成本。并且銀行自身也在這方面做了一些推進,比如民生銀行的“直客式二手房按揭”已在北京推行。此前,交通銀行也推出過類似的二手房貸款“益居通”,目的就是簡化貸款程序,取消律師見證環節,使貸款審查審批工作盡快完成。此外,對于符合公積金貼息標準的購房人,在銀行申請二手房貸款還可享受公積金貸款利率水平的優惠,把利息降到最低。

【防范絕招】

找中介代辦按揭要査資質。

專家建議,找中介公司代辦按揭貸款要謹慎,避免遇到像案例中曹女士那樣的麻煩。可以說,曹女士遇到的不良中介公司在收取了貸款服務費之后竟然又要求交“好處費”,是一種不法行為,如果曹女士在當初付中介費時和中介公司約定辦好按揭貸款后再結清中介費,就不會出現中介公司拖延時間,索要“好處費”的情況。所以,購房者在與中介公司打交道時要充分做好防范。

找中介公司辦按揭貸款最重要的是注意中介公司的資質,最好找一些大品牌的中介公司。大品牌中介公司的優點在前面已經提過,這里不再贅述。

此外,購房者申請購房按揭貸款也要注意以下幾個方面。

(1)由于申請按揭貸款的審批結果存在不確定性,所以購房者最好在簽訂房屋買賣合同時具體細化。比如自己想貸款50萬元,結果銀行卻只批了40萬元,為避免這種情況引發的糾紛,最好先在購房合同上注明:如審批金額低于一定金額,可解除房屋買賣合同。

(2)如實向中介公司介紹自己的資信狀況。銀行會通過征信系統查詢申請人的資信狀況,如有虛假資料,銀行就會拒絕貸款。例如,購房者存在信用不良記錄,那么貸款就會遇到麻煩。

(3)仔細了解按揭貸款產品的具體內容,了解清楚還款時間和期限、每期還款金額、提前還款等諸多內容。

(4)認真查看所要簽署文件的具體內容。貸款需要簽署的文件很多,購房者不要貪快而草草簽名。

(5)保留相關證據。按揭申請人應保留證據證明自己巳履行了辦理按揭的義務,以免將來發生糾紛。

(6)如果在交易過程中發生糾紛無法和解,應及時通過仲裁或訴訟來解決。

(7)信用不良會被記錄,所以按揭申請人必須按時足額還款,維持良好的資信狀況。

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